Comprar terreno con valuación agrícola en Texas: cómo conservarla
Respuesta corta: Una valuación agrícola (de espacio abierto) no pasa sola cuando un terreno en Texas cambia de dueño. La Sección 23.54 del Código de Impuestos de Texas dice que no se necesita una solicitud nueva en los años siguientes a menos que cambie el dueño del terreno, así que el nuevo dueño debe presentar su propia solicitud con el distrito de tasación del condado, y debe hacerlo antes del 1 de mayo (el tasador principal puede extender el plazo hasta 60 días por causa justificada). Si no la presenta, el terreno no califica para esa tasación especial ese año. Para calificar, el Contralor de Texas dice que el terreno debe dedicarse principalmente al uso agrícola con la intensidad acostumbrada en la zona, con por lo menos cinco de los últimos siete años en producción agrícola o de madera. Pasarlo a un uso que no es agrícola trae un impuesto retroactivo.
Muchos terrenos rurales en venta en Texas tienen valuación agrícola, que muchos llaman "ag exemption" (exención agrícola). Puede dejar la cuenta de impuestos a la propiedad en una fracción de lo que sería al valor de mercado. Los compradores muchas veces suponen que esa cuenta baja viene con el terreno. No viene, por lo menos no sola. Como nuevo dueño tiene que hacer la solicitud, a tiempo, y mantener el terreno en un uso que califique. Esta guía explica las reglas, con la ley y las palabras del propio Contralor.
Por qué la valuación no pasa sola
La Sección 23.54 del Código de Impuestos de Texas dice que quien reclama que su terreno califica para esta tasación especial debe presentar una solicitud válida ante el tasador principal. Una vez aprobada, no se necesita una solicitud nueva en los años siguientes a menos que cambie el dueño del terreno o deje de calificar. La ley tiene una excepción: cuando el terreno pasa de un dueño anterior a su cónyuge sobreviviente no se trata como cambio de dueño.
Así que cuando compra un terreno, cambia el dueño, y la solicitud que presentó el vendedor hace años ya no lo cubre a usted. Usted presenta la suya.
La fecha límite del 1 de mayo
La Sección 23.54 dice que la solicitud se debe presentar antes del 1 de mayo. El tasador principal puede extender ese plazo por causa justificada, pero no más de 60 días. Si no se presenta una solicitud válida a tiempo, el terreno no califica para esta tasación ese año.
Si compra en otoño o invierno, ponga la fecha en su calendario en cuanto cierre. Pida al distrito de tasación la solicitud, que el Contralor identifica como Formulario 50-129, y pregunte qué registros quiere que acompañe.
Lo que tiene que estar haciendo el terreno
La solicitud no es un trámite nada más. El Contralor de Texas enumera tres requisitos para la tasación agrícola de espacio abierto:
- El terreno debe estar dedicado actualmente y principalmente al uso agrícola.
- Ese uso debe tener la intensidad que se acostumbra en la zona. Pregunte al distrito de tasación qué significa eso para el uso que planea.
- El terreno debe haberse dedicado a la producción agrícola o de madera por lo menos cinco de los últimos siete años.
El requisito de historia es sobre el terreno, no sobre el dueño, y por eso comprar un terreno que ya tiene valuación es más fácil que empezar de cero en un terreno que ha estado sin usarse. Pero el requisito de uso actual es sobre usted: usted, o alguien a quien le rente el terreno, tiene que seguir usándolo.
El manejo de fauna silvestre como opción
Algunos dueños cambian un terreno que ya califica a manejo de fauna silvestre. El Contralor dice que el manejo de fauna silvestre cuenta como uso agrícola solo si el terreno ya calificaba antes como espacio abierto, y el terreno se debe usar en por lo menos tres de siete formas específicas para mantener una población de animales silvestres nativos. Si piensa cazar en el terreno en lugar de tener ganado, pregunte al distrito de tasación antes de cambiar nada. Nuestra lista para comprar terreno de caza en Texas cubre las demás preguntas.
Lo que cuesta un cambio de uso
El Contralor dice que cuando un terreno con tasación agrícola pasa a un uso que no es agrícola, el dueño que cambia el uso debe un impuesto retroactivo por cada uno de los tres años anteriores en que el terreno tuvo la tasación más baja. La Sección 23.54 agrega una multa aparte si el dueño no avisa a la oficina de tasación que dejó de calificar o que cambió el uso: 10 por ciento de la diferencia entre los impuestos que se cobraron y los que se habrían cobrado.
Eso importa si piensa construir en parte del terreno, dividirlo o dejar de usarlo para pastoreo. Nuestra guía sobre los impuestos retroactivos en terrenos de Texas con valuación agrícola explica cómo se calculan.
Qué hacer antes y después del cierre
- Antes de comprar, pida al vendedor el aviso de tasación actual, que muestra la valuación, y pregunte cómo se ha usado el terreno: pastoreo, heno, una renta a un vecino.
- Pregunte al distrito de tasación qué intensidad espera para el uso que planea y qué registros quiere.
- Organice el uso. Si no va a trabajar el terreno usted mismo, pregunte al distrito de tasación si una renta agrícola a alguien que sí lo trabaje puede mantenerlo en uso. Ponga cualquier renta por escrito.
- Después del cierre, presente la solicitud antes del 1 de mayo. Guarde una copia de lo que presenta y de lo que le responda el distrito.
- Avise al distrito si después cambia el uso. No avisar puede traer la multa de 10 por ciento además de cualquier impuesto retroactivo.
¿Busca acres para ganado o heno? Nuestra página para rancheros que buscan terreno en Texas (en inglés) enumera las demás revisiones, y puede ver los terrenos de Texas que tenemos en venta.
Preguntas frecuentes
- ¿La exención agrícola pasa al nuevo dueño en Texas?
- No de forma automática. La Sección 23.54 del Código de Impuestos de Texas dice que no se necesita una solicitud nueva en los años siguientes a menos que cambie el dueño del terreno. Cuando usted compra el terreno, cambia el dueño, así que debe presentar su propia solicitud con el distrito de tasación del condado.
- ¿Cuál es la fecha límite para pedir la valuación agrícola en Texas?
- La Sección 23.54 dice que la solicitud se debe presentar antes del 1 de mayo. El tasador principal puede extender el plazo por causa justificada, hasta 60 días como máximo. Si no se presenta una solicitud válida a tiempo, el terreno no califica para esa tasación especial ese año.
- ¿Cómo califica un terreno para una valuación agrícola en Texas?
- El Contralor de Texas dice que el terreno debe estar dedicado actualmente y principalmente al uso agrícola, con la intensidad que se acostumbra en la zona, y debe haberse dedicado a la producción agrícola o de madera por lo menos cinco de los últimos siete años. El formulario de solicitud es el Formulario 50-129 del Contralor.
- ¿Qué pasa si dejo de usar el terreno para agricultura?
- El Contralor dice que cuando un terreno con tasación agrícola pasa a un uso que no es agrícola, el dueño que cambia el uso debe un impuesto retroactivo por cada uno de los tres años anteriores en que el terreno tuvo la tasación más baja. La Sección 23.54 también agrega una multa de 10 por ciento de la diferencia de impuestos si el dueño no avisa a la oficina de tasación cuando deja de calificar o cambia el uso.
- ¿Puedo cambiar el terreno a manejo de fauna silvestre?
- El Contralor dice que el manejo de fauna silvestre cuenta como uso agrícola solo si el terreno ya calificaba como espacio abierto, y el terreno se debe usar en por lo menos tres de siete formas específicas para la fauna nativa. Pregunte al distrito de tasación antes de cambiar cómo usa el terreno.
Fuentes
- Texas Tax Code, Section 23.54 (application for open-space agricultural appraisal)
- Texas Comptroller: Agricultural and Timber Exemptions and special appraisal
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Recibido. Gracias. Una persona de verdad le va a llamar.