Comprar terreno en Texas con contrato por escritura: sus derechos

Respuesta corta: Un contrato por escritura (contract for deed; en la ley, contrato ejecutorio de transmisión) le permite comprar un terreno en pagos mientras el vendedor se queda con la escritura hasta que usted termine de pagar. El Subcapítulo D del Código de Propiedad de Texas protege al comprador cuando el terreno es o será su casa, y se presume que un lote de un acre o menos es residencial (Sección 5.062). Cuando aplica, el vendedor debe registrar el contrato dentro de los 30 días después de firmarlo (Sección 5.076) y enviarle cada enero un estado de cuenta con lo pagado y lo que falta (Sección 5.077). Si se atrasa, el vendedor debe avisarle por escrito y darle 30 días para ponerse al corriente antes de terminar el contrato (Secciones 5.064 y 5.065), y cuando usted ha pagado el 40 por ciento o el equivalente de 48 pagos mensuales, o el contrato está registrado, el vendedor no puede simplemente quedarse con el terreno: necesita un aviso con al menos 60 días para corregir el atraso y una venta por un fiduciario (Sección 5.066). También puede convertir el contrato en una escritura y una escritura de fideicomiso en cualquier momento sin penalidad (Sección 5.081).

Algunos terrenos en venta en Texas se ofrecen en pagos en vez de con un préstamo de banco, y algunos usan un contrato por escritura (contract for deed): usted ocupa el terreno y le paga al vendedor cada mes, pero el vendedor se queda con la escritura hasta el último pago. La ley de Texas lo llama contrato ejecutorio de transmisión y da protecciones reales al comprador cuando el terreno es su casa. Esta guía explica cuándo aplican esas protecciones, qué debe hacer el vendedor, qué pasa si se atrasa y cómo convertir el contrato en una escritura normal.

Este artículo es información general. No es asesoría legal. Pida a un abogado de bienes raíces de Texas que lea cualquier contrato por escritura antes de firmarlo.

En qué se diferencia de una escritura con escritura de fideicomiso

En la venta con financiamiento del dueño más común, el vendedor le firma una escritura al cierre y usted firma un pagaré y una escritura de fideicomiso (deed of trust). Usted es dueño desde el primer día, y la escritura de fideicomiso le permite al vendedor ejecutar la hipoteca si deja de pagar. Según la Sección 51.002 del Código de Propiedad, una venta por ejecución en Texas es una subasta pública en el juzgado del condado el primer martes del mes, con aviso al menos 21 días antes, y en una casa el deudor debe recibir primero al menos 20 días para corregir el atraso.

Con un contrato por escritura, el vendedor conserva el título legal hasta que usted termine de pagar. Por eso los detalles importan más: hasta que tenga la escritura, sus derechos vienen del contrato y de la ley. Nuestra guía sobre el financiamiento del dueño para vendedores compara las dos formas desde el otro lado.

Paso 1: revise si aplican las protecciones

La Sección 5.062 del Código de Propiedad dice que las reglas del Subcapítulo D aplican a un contrato por un terreno que se usa o se usará como residencia del comprador, o de un familiar dentro del segundo grado. Dos detalles importan:

• Un acre o menos se presume residencial. Para este subcapítulo, se presume que un lote de un acre o menos es propiedad residencial.
• La renta con opción a compra cuenta. Una renta residencial junto con una opción de compra se trata como contrato ejecutorio.

El subcapítulo no aplica cuando el contrato obliga al vendedor a entregar la escritura dentro de 180 días de la firma, ni a ventas de terrenos del estado o ventas de la Junta de Terrenos para Veteranos o de una subdivisión política. Si compra un terreno grande donde no piensa vivir, estas protecciones pueden no aplicar, otra razón para que un abogado lea el contrato.

Paso 2: asegúrese de que el contrato se registre

La Sección 5.076 dice que el vendedor debe registrar el contrato, con la declaración de divulgación adjunta, a más tardar el día 30 después de firmarlo. Si el contrato termina por cualquier razón, el vendedor debe registrar el documento que lo termina.

El registro le importa por dos razones: avisa al público que usted está comprando el terreno y, como explican las secciones siguientes, un contrato registrado cambia lo que el vendedor puede hacer si usted se atrasa. Revise los registros del secretario del condado como un mes después de firmar. Nuestra guía sobre cómo leer un compromiso de título muestra dónde aparecen los documentos registrados.

Paso 3: espere un estado de cuenta cada enero

Según la Sección 5.077, el vendedor debe enviarle un estado de cuenta anual en enero de cada año mientras dure el contrato; si lo envía por correo, debe tener matasellos a más tardar el 31 de enero. Debe mostrar:

• cuánto ha pagado y cuánto debe todavía;
• cuántos pagos faltan;
• lo que el vendedor le cobró y pagó por impuestos o seguro;
• una cuenta del dinero del seguro si la propiedad se dañó, y una copia de la póliza actual si el vendedor cambió el seguro.

Guarde cada estado de cuenta junto con sus propios recibos. Si los números no cuadran, dígalo por escrito de inmediato.

Paso 4: sepa qué pasa si se atrasa

Aquí es donde un contrato por escritura más se diferencia de una hipoteca normal, y donde la ley más protege al comprador.

• Aviso y 30 días para corregir. Según la Sección 5.064, el vendedor puede terminar el contrato y quedarse con lo pagado solo después de avisarle su intención y su derecho a corregir el atraso dentro de 30 días, y solo si usted no lo corrige. La Sección 5.065 dice que usted lo corrige cumpliendo el contrato a más tardar el día 30 después del aviso.
• No hay pérdida automática si el contrato está registrado. La Sección 5.064 también exige que el contrato no esté registrado. Cuando está registrado, la Sección 5.066 dice que el vendedor no puede usar ese remedio.
• Protección después del 40 por ciento o 48 pagos. Según la Sección 5.066, cuando usted ha pagado el 40 por ciento o más de lo debido, o el equivalente de 48 pagos mensuales, el vendedor debe dar un aviso de incumplimiento con al menos 60 días para corregirlo. Si no se corrige, el vendedor puede vender su interés por medio de un fiduciario, parecido a una ejecución, en vez de simplemente quedarse con el terreno.

Si recibe un aviso de incumplimiento, lea primero la fecha y el plazo, y llame esa misma semana a un abogado de Texas o a una oficina de ayuda legal.

Paso 5: puede convertirlo en una escritura normal

La Sección 5.081 le da al comprador el derecho, en cualquier momento y sin penalidades ni cargos, de convertir el contrato en título legal registrado, aunque el vendedor nunca haya registrado el contrato. Hay dos formas:

1. Pagar el saldo. Pague todo lo que falta, y el vendedor debe transferirle el título legal registrado.
2. Cambiar a pagaré y escritura de fideicomiso. Entregue un pagaré por el saldo con la misma tasa de interés, fechas de pago y cargos por atraso que el contrato. El vendedor debe entregarle una escritura, y usted firma al mismo tiempo una escritura de fideicomiso. Dentro de 10 días de recibir un pagaré que cumpla en lo sustancial, el vendedor debe dar por escrito una razón legal para negarse o fijar una fecha para firmar.

Una vez firmados esos papeles, el contrato termina y usted queda igual que un comprador que recibió escritura y escritura de fideicomiso al cierre. Nuestra guía sobre tipos de escritura en Texas explica qué escritura pedir.

Lista para el comprador antes de firmar

1. Pregunte si el trato es un contrato por escritura o una escritura con escritura de fideicomiso, y pida la respuesta por escrito.
2. Considere si usted o un familiar cercano vivirá en el terreno, y si el lote mide un acre o menos.
3. Pida una búsqueda de título antes de pagar, para saber de gravámenes e impuestos atrasados en el título del vendedor.
4. Confirme quién paga los impuestos y el seguro, y cómo verá el comprobante.
5. Acuerde que el contrato se registrará, y revise los registros del condado unos 30 días después de firmar.
6. Lleve su propio registro de cada pago y compárelo con el estado de cuenta de enero.
7. Pida a un abogado de bienes raíces de Texas que lea el contrato antes de firmar.

Nuestras guías sobre comprar un terreno directo del dueño y el depósito de garantía cubren el resto de una compra directa.

¿Busca un terreno con pagos?

Nuestro mercado de terrenos muestra terrenos en venta en Texas, y puede filtrar los que ofrecen financiamiento del dueño. Cada terreno indica sus condiciones, y puede preguntar por cualquiera antes de decidir.

Preguntas frecuentes

¿Es legal un contrato por escritura en Texas?

Sí. Texas lo regula en el Capítulo 5, Subcapítulo D del Código de Propiedad, que lo llama contrato ejecutorio de transmisión. Las protecciones aplican cuando el terreno se usa o se usará como residencia del comprador o de un familiar cercano, y se presume que un lote de un acre o menos es residencial según la Sección 5.062.

¿El vendedor tiene que registrar el contrato por escritura?

Cuando aplica el Subcapítulo D, sí. La Sección 5.076 dice que el vendedor debe registrar el contrato, con su declaración de divulgación, a más tardar el día 30 después de firmarlo. Si el contrato termina por cualquier razón, el vendedor debe registrar el documento que lo termina.

¿Qué pasa si me atraso en un pago?

Según las Secciones 5.064 y 5.065, el vendedor puede terminar el contrato y quedarse con lo pagado solo después de avisarle por escrito del atraso y de su derecho a corregirlo dentro de 30 días, y solo si el contrato no está registrado y no aplica la protección de la Sección 5.066.

¿Qué es la regla del 40 por ciento?

La Sección 5.066 dice que cuando el comprador ha pagado el 40 por ciento o más de lo debido, o el equivalente de 48 pagos mensuales, el vendedor no puede simplemente recuperar el terreno. Debe dar un aviso con al menos 60 días para corregir el atraso y después puede vender el interés del comprador por medio de un fiduciario. Lo mismo aplica cuando el contrato está registrado.

¿Puedo convertir el contrato en una escritura normal?

Sí. La Sección 5.081 permite al comprador convertirlo en cualquier momento sin penalidades: pagar el saldo y recibir la escritura, o firmar un pagaré por el saldo con las mismas condiciones más una escritura de fideicomiso, y el vendedor debe entregar la escritura.

Fuentes

• Código de Propiedad de Texas, Sección 5.062 (cuándo aplica, en inglés)
• Código de Propiedad de Texas, Sección 5.064 (remedios del vendedor, en inglés)
• Código de Propiedad de Texas, Sección 5.065 (derecho a corregir, en inglés)
• Código de Propiedad de Texas, Sección 5.066 (protección del capital, en inglés)
• Código de Propiedad de Texas, Sección 5.076 (registro, en inglés)
• Código de Propiedad de Texas, Sección 5.077 (estado anual, en inglés)
• Código de Propiedad de Texas, Sección 5.081 (derecho a convertir, en inglés)
• Código de Propiedad de Texas, Sección 51.002 (ventas por ejecución, en inglés)

Cada fuente se abrió y se leyó el 22 de octubre de 2026. Las reglas y las tarifas cambian: revise la fuente para ver la versión vigente.

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