Comprar terreno directo del dueño en Texas: qué revisar
Respuesta corta: Puede comprar un terreno en Texas directo de su dueño, pero no hay ningún agente revisando nada por usted. El aviso de divulgación del vendedor de la Sección 5.008 del Código de Propiedad de Texas está hecho para casas: cubre propiedad residencial con no más de una vivienda, y no aplica cuando el valor de cualquier vivienda es 5% o menos del valor de la propiedad, así que en un terreno baldío no cuente con recibirlo. Eso deja la revisión en sus manos. Cierre con una compañía de títulos: Texas no exige seguro de título, pero el Departamento de Seguros de Texas dice que asegura contra pérdidas por defectos del título que surgieron antes de que usted comprara, la tarifa la fija el estado, y el compromiso de título que recibe antes del cierre enumera los problemas que hay que resolver. Use un contrato por escrito (el Contrato de Propiedad sin Mejoras de TREC, forma 9-18, está hecho para terrenos sin construcciones), y revise el acceso, la medición, el mapa de inundación, las restricciones, la fosa séptica y los impuestos antes de firmar.
Comprar un terreno directo de su dueño, sin agente de ningún lado, es común en el Texas rural: un letrero en la cerca, un anuncio en internet, un vecino que quiere vender. El precio puede ser bueno y el vendedor fácil de tratar. El problema es que nadie en medio está revisando nada, así que la revisión le toca a usted. Esta guía explica qué exige y qué no exige la ley de Texas que el vendedor le diga, por qué aun así le conviene una compañía de títulos, y qué revisar antes de firmar.
Lo que el vendedor tiene que decirle (muchas veces, poco)
Texas tiene un aviso de divulgación del vendedor obligatorio, pero está hecho para casas. La Sección 5.008 del Código de Propiedad de Texas lo exige al vendedor de propiedad residencial con no más de una vivienda, y su lista pregunta por techos, detectores de humo y plomería. La misma sección enumera excepciones, como las ventas por orden de una corte o por ejecución, entre copropietarios o a familiares, y las propiedades donde el valor de cualquier vivienda no pasa del 5% del valor de la propiedad.
Así que en un terreno baldío, o con un cobertizo viejo, no cuente con recibir una divulgación. Eso no le impide preguntar. Hágale sus preguntas al vendedor por escrito: cómo se llega al terreno, si se inunda, si hay medición, arrendamientos o servidumbres, impuestos sin pagar, y si hay pozo o fosa séptica. Guarde las respuestas con el contrato.
Use un contrato por escrito
Un trato de palabra por un terreno es un pleito esperando suceder. La Comisión de Bienes Raíces de Texas publica un Contrato de Propiedad sin Mejoras, la forma 9-18, para propiedad sin construcciones, añadidos ni instalaciones en el terreno. Use la forma que use, asegúrese de que el contrato diga el precio, el depósito de garantía, quién paga la póliza de título y la medición, cuánto tiempo tiene para objetar problemas del título y la fecha de cierre, y pida a un abogado de bienes raíces de Texas que lo revise. Nuestra guía sobre el depósito de garantía explica quién lo guarda y cuándo se puede perder.
Cierre con una compañía de títulos
La mejor protección en un trato directo con el dueño es cerrar con una compañía de títulos de Texas. Según el Departamento de Seguros de Texas:
- No es obligatorio, pero lo protege. Texas no exige seguro de título. Asegura contra pérdidas por defectos del título, y lo protege de pérdidas por problemas que surgieron antes de que usted comprara.
- El precio es el mismo en todas partes. La tarifa la fija el Departamento de Seguros de Texas, y todas las compañías de títulos cobran la misma prima por una póliza.
- Ve los problemas antes del cierre. El compromiso de título llega antes del cierre y es una oferta para emitir la póliza con condiciones, como que el vendedor resuelva ciertos problemas.
La compañía de títulos también maneja el dinero, así que no le manda una transferencia a un desconocido. Nuestras guías sobre cómo leer un compromiso de título y qué encuentra una búsqueda de título explican qué buscar.
Lo que debe revisar antes de firmar
- Acceso legal. Asegúrese de que el terreno tenga frente a un camino público o una servidumbre registrada. Una puerta que el vendedor siempre ha usado no es lo mismo que un derecho legal. Vea terrenos sin acceso por camino.
- Medición y linderos. Pida cualquier medición existente y pregunte si la compañía de títulos la acepta; vea qué aceptan sin medición.
- Zona de inundación. Busque el terreno en el mapa de FEMA; vea cómo revisar la zona de inundación.
- Restricciones y reglas del condado. Las restricciones pueden limitar lo que construye o prohibir RV y casas móviles. Nuestra lista de reglas le muestra cuáles revisar según sus planes.
- Fosa séptica y agua. Si va a vivir ahí, pregunte al condado por el permiso de fosa séptica; vea fosas sépticas.
- Impuestos y valuación. Revise en el distrito de avalúo si hay impuestos sin pagar y si tiene valuación agrícola, que puede traer un impuesto de reversión si cambia el uso. Vea cómo consultar los impuestos que se deben.
Señales de alerta en un trato directo
- El vendedor quiere efectivo o una transferencia directa, no por medio de una compañía de títulos.
- El vendedor no puede mostrar cómo es dueño, o el nombre en el registro de avalúo es de otra persona.
- Presión para firmar hoy, o un contrato que se salta la póliza de título y la medición.
- No hay respuesta por escrito sobre el acceso o las inundaciones.
Ninguna de estas quiere decir que el terreno sea malo, pero cada una es una razón para ir más despacio y meter a la compañía de títulos y a un abogado.
Compare antes de comprar
Un precio de dueño parece bueno solo junto a otros terrenos parecidos. Nuestra guía sobre cuánto vale un terreno en Texas explica cómo comparar, y puede ver los terrenos que tenemos en venta, donde le decimos lo que sabemos de cada uno y lo que no.
Preguntas frecuentes
- ¿Un vendedor en Texas tiene que dar una divulgación por un terreno baldío?
- La Sección 5.008 del Código de Propiedad de Texas exige el aviso de divulgación del vendedor para propiedad residencial con no más de una vivienda, y no aplica a una propiedad donde el valor de cualquier vivienda no pasa del 5% del valor de la propiedad. En un terreno baldío no cuente con una divulgación; haga sus propias revisiones y hágale preguntas por escrito al vendedor.
- ¿Necesito seguro de título para comprar terreno en Texas?
- El Departamento de Seguros de Texas dice que Texas no exige seguro de título, pero que asegura contra pérdidas por defectos del título que surgieron antes de que usted comprara. Un prestamista exigirá su propia póliza; sin préstamo, la póliza del dueño es su protección.
- ¿Las tarifas del seguro de título cambian entre compañías en Texas?
- No. El Departamento de Seguros de Texas fija la tarifa, y todas las compañías de títulos cobran la misma prima por una póliza, según el departamento.
- ¿Qué contrato debo usar para comprar terreno de un dueño?
- Use un contrato por escrito. El Contrato de Propiedad sin Mejoras de la Comisión de Bienes Raíces de Texas (forma 9-18) es para propiedad sin construcciones, añadidos ni instalaciones. Un abogado de bienes raíces de Texas lo puede preparar o revisar.
- ¿Qué es un compromiso de título?
- Llega antes del cierre y es una oferta para emitir la póliza de título con condiciones, como que el vendedor resuelva ciertos problemas. El departamento aclara que no garantiza que no haya problemas actuales ni que no vayan a surgir.
Fuentes
- Código de Propiedad de Texas, Sección 5.008 (divulgación del vendedor, en inglés)
- Departamento de Seguros de Texas: preguntas sobre seguro de título (en inglés)
- Comisión de Bienes Raíces de Texas: Contrato de Propiedad sin Mejoras, forma 9-18 (en inglés)
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Recibido. Gracias. Una persona de verdad le va a llamar.