¿Mi terreno en Texas está en zona de inundación? Cómo revisarlo
Respuesta corta: Busque su terreno en el Centro de Servicio de Mapas de Inundación de FEMA: escriba la dirección y lea la zona en el mapa oficial. Las zonas que empiezan con A o V son Áreas Especiales de Riesgo de Inundación, terrenos con 1 por ciento de probabilidad de inundarse en cualquier año. La Zona X sombreada (o B) es de riesgo moderado y la Zona X sin sombrear (o C) es de riesgo mínimo. Si el mapa de FEMA pone un terreno naturalmente alto en una zona de alto riesgo, puede pedirle a FEMA una Carta de Enmienda del Mapa (LOMA). Para Texas, TexasFlood.org agrega herramientas estatales. La zona importa en una venta porque los compradores con hipotecas reguladas por el gobierno federal deben comprar seguro contra inundaciones para construcciones en áreas de alto riesgo, y cambia lo que un comprador puede construir.
Después de un verano lluvioso y la temporada de tormentas, muchos dueños de terrenos en Texas se hacen la misma pregunta antes de vender: ¿mi terreno está en zona de inundación? La puede contestar usted mismo con la herramienta gratuita de mapas de inundación de FEMA. Esta guía le enseña cómo, explica qué significan las letras de cada zona y cubre lo que cambia la respuesta cuando se vende el terreno.
Paso 1: busque el terreno en el mapa de FEMA
La fuente oficial es el Centro de Servicio de Mapas de Inundación de FEMA (Flood Map Service Center) en msc.fema.gov. FEMA lo describe como la fuente pública oficial de información sobre riesgo de inundación que usa el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones. En corto:
- Entre al Centro de Servicio de Mapas de Inundación y escriba la dirección en el buscador. También puede escribir el nombre de un lugar o la latitud y la longitud.
- Abra el mapa de inundación de ese lugar. El visor muestra áreas de colores con etiquetas de zona.
- Localice su terreno en el mapa y lea la etiqueta. Muchos terrenos rurales no tienen dirección; busque el camino más cercano y encuentre la parcela por su forma, con el mapa del distrito de tasación de su condado al lado.
- Imprima o guarde el mapa y anote la fecha. FEMA señala que los mapas se actualizan con el tiempo, así que una copia que imprimió hace años puede ya no estar vigente.
Un terreno grande puede quedar en más de una zona. La parte baja junto a un arroyo puede estar en Zona AE y un potrero alto del mismo terreno en Zona X. Anote qué parte del terreno está en qué zona, no solo la peor.
Paso 2: lea las letras de la zona
El glosario de zonas de inundación de FEMA agrupa las etiquetas así:
- Las zonas que empiezan con A o V (A, AE, AO, AH, A1-A30, A99, V, VE y parecidas) son Áreas Especiales de Riesgo de Inundación. FEMA las define como terrenos que se inundarían con la inundación que tiene 1 por ciento de probabilidad de igualarse o superarse en cualquier año, la "inundación base", que muchos llaman la inundación de 100 años.
- La Zona B o la Zona X sombreada es un área de riesgo de inundación moderado, entre los límites de la inundación base y la inundación con 0.2 por ciento de probabilidad anual.
- La Zona C o la Zona X sin sombrear es un área de riesgo de inundación mínimo.
Dos puntos sencillos ayudan. Primero, "inundación de 100 años" no significa una vez por siglo. Significa 1 por ciento de probabilidad en cualquier año, todos los años. Segundo, una etiqueta de Zona X no garantiza un terreno seco. Significa que el mapa de FEMA deja el terreno fuera de su área de alto riesgo. Las partes bajas, las zanjas y el mal drenaje todavía pueden encharcarse, y por eso los compradores recorren el terreno después de una lluvia.
Paso 3: agregue las herramientas de Texas
Texas tiene su propio sitio de inundaciones, TexasFlood.org, hecho en colaboración por la Junta de Desarrollo del Agua de Texas, la División de Manejo de Emergencias de Texas y la Oficina General de Tierras. Incluye el visor de inundaciones TxGIO, que muestra niveles de lagos, alturas de ríos y el clima en tiempo real en todo Texas, y permite registrarse para recibir alertas cuando sube el agua cerca de su propiedad. También tiene un enlace al visor del Plan Estatal de Inundaciones, con información de riesgo de inundación de todo el estado.
Esas herramientas no reemplazan el mapa de FEMA. El mapa de FEMA es el que usan los prestamistas y las aseguradoras. Pero para un terreno cerca de un río o un lago, las herramientas de Texas le ayudan a entender cómo se comporta el agua ahí, que es lo que va a preguntar un comprador cuidadoso.
Fíjese también en lo que le dice el terreno mismo. Una zanja o un canal que cruza el terreno puede estar dentro de una servidumbre de drenaje registrada, que limita lo que se puede construir en esa franja; vea servidumbres de drenaje en terrenos de Texas.
Si el mapa parece estar mal
A veces un mapa pone dentro de una zona de alto riesgo un terreno que nunca se inunda, casi siempre porque el mapa es poco detallado o el terreno queda unos pies arriba del arroyo de al lado. FEMA tiene un proceso para eso.
- Una Carta de Enmienda del Mapa (LOMA) es una carta de FEMA que dice que una construcción o una parcela existente está en terreno naturalmente alto, no se elevó con relleno y no se inundaría con la inundación base.
- Una Carta de Revisión del Mapa por Relleno (LOMR-F) es el mismo tipo de carta para un terreno que se elevó con relleno de tierra.
Los dueños pueden presentar la solicitud directamente en el sitio en línea de Cambios de Mapa de FEMA. El sitio dice lo que necesita una solicitud. Un agrimensor local le puede decir qué haría falta para su terreno; pregunte antes de empezar, y decida si el resultado cambiaría lo que el terreno vale para un comprador.
Por qué importa cuando vende
La zona de inundación cambia el grupo de compradores y el precio por tres razones.
El seguro de cualquier construcción. La Oficina de Rendición de Cuentas del Gobierno de EE. UU. (GAO) resume la regla: el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones de FEMA exige que los dueños de casa con hipotecas reguladas por el gobierno federal compren seguro contra inundaciones para propiedades en áreas de alto riesgo. Un comprador que quiere construir una casa con una hipoteca normal va a tomar en cuenta ese costo.
Qué se puede construir y dónde. Un terreno que está casi todo en Zona X, con la parte baja junto al arroyo en Zona AE, puede tener mucho espacio para una casa. Un lote chico que está completo en Zona AE es otra compra. Un comprador que piensa construir en una planicie de inundación del mapa debe preguntar a la oficina de planicies de inundación del condado o de la ciudad qué permisos y reglas aplican.
La divulgación. El aviso legal de divulgación del vendedor de Texas, en la Sección 5.008 del Código de Propiedad, pregunta si la propiedad está toda o en parte en una planicie de inundación de 100 años, de 500 años, un cauce de inundación (floodway), un vaso de inundación o un embalse, y sobre inundaciones pasadas. Ese aviso está escrito para propiedades residenciales con no más de una vivienda, y entre sus excepciones están las propiedades donde el valor de cualquier vivienda no pasa del 5 por ciento del valor de la propiedad. Sea lo que sea que aplique a su venta, sea honesto sobre la zona y cualquier inundación que conozca, y pregunte a un abogado de bienes raíces de Texas qué debe divulgar. Si su terreno tiene casa, nuestra guía sobre vender una casa en zona de inundación en Texas cubre la parte de la casa.
¿Está pensando en vender un lote en zona de inundación en lugar de construir? Vea nuestra página para dueños que quieren vender un lote en zona de inundación en Texas (en inglés).
¿Piensa vivir en el terreno? El mapa de inundación también decide dónde puede ir una fosa séptica; vea fosas sépticas en terrenos de Texas.
¿Una zona de inundación baja el precio?
Normalmente sí cambia el precio, pero cuánto depende de qué parte del terreno está afectada y para qué lo quieren usar los compradores. A quien compra para pastoreo, caza o madera le importa menos la parte baja junto a un arroyo que a quien quiere construir una casa en un lote chico. Las ventas comparables de terrenos cercanos con un riesgo de inundación parecido son la guía honesta; nuestro artículo sobre cuánto vale su terreno en Texas le enseña a encontrarlas.
Una lista corta antes de vender
- Imprima el mapa de inundación de FEMA del terreno, con la fecha.
- Marque qué parte del terreno está en qué zona.
- Escriba una nota corta y honesta de dónde se estanca o corre el agua después de una lluvia fuerte.
- Busque cualquier servidumbre de drenaje registrada en el plano o en los registros de escrituras.
- Si cree que el mapa está mal, pregunte a un agrimensor qué haría falta para una LOMA.
Para el resto de los papeles que junta un vendedor de terrenos, vea qué documentos necesita para vender un terreno en Texas. Si prefiere vender el terreno tal como está, con zona de inundación y todo, puede pedirnos una oferta en efectivo. Revisamos el mapa y el registro público y le decimos lo que vemos.
Preguntas frecuentes
- ¿Cómo sé si mi terreno en Texas está en zona de inundación?
- Use el Centro de Servicio de Mapas de Inundación de FEMA en msc.fema.gov. Escriba la dirección, el nombre del lugar o las coordenadas y abra el mapa de inundación de ese punto. La etiqueta de zona del mapa, como AE o X, le dice cómo califica FEMA el riesgo de inundación ahí. Para un terreno rural sin dirección, busque un camino cercano y localice la parcela en el mapa.
- ¿Qué significa la Zona AE en un terreno de Texas?
- La Zona AE es una de las Áreas Especiales de Riesgo de Inundación de FEMA. FEMA las define como terrenos que se inundarían con la inundación que tiene 1 por ciento de probabilidad de igualarse o superarse en cualquier año, que muchos llaman la inundación de 100 años. Todas las zonas que empiezan con A o V están en ese grupo.
- ¿La Zona X es zona de inundación?
- La Zona X está fuera del área de alto riesgo de FEMA, pero no es una promesa de que no se inunde. FEMA marca las áreas de riesgo moderado como Zona B o Zona X sombreada, y las de riesgo mínimo como Zona C o Zona X sin sombrear. Un terreno en Zona X sombreada queda entre los límites de la inundación con 1 por ciento y con 0.2 por ciento de probabilidad anual.
- ¿Puedo sacar mi terreno de una zona de inundación?
- Si el mapa de FEMA pone un terreno en un área de alto riesgo pero el terreno es naturalmente alto y no se inundaría con la inundación base, puede pedirle a FEMA una Carta de Enmienda del Mapa (LOMA) en su sitio en línea de Cambios de Mapa. Un terreno elevado con relleno usa otra solicitud, una Carta de Revisión del Mapa por Relleno (LOMR-F).
- ¿Una zona de inundación me impide vender un terreno en Texas?
- No. Los terrenos en zonas de inundación se venden todo el tiempo. La zona cambia lo que un comprador puede construir, el seguro que un prestamista va a exigir para una construcción y, por lo tanto, lo que el terreno vale para ese comprador. Sea honesto sobre la zona y cualquier inundación que conozca, y pregunte a un abogado de bienes raíces de Texas qué debe divulgar en su venta.
Fuentes
- FEMA Flood Map Service Center
- FEMA Glossary: Flood Zones
- FEMA: Change Your Flood Zone Designation (LOMA and LOMR-F)
- TexasFlood.org (Texas Water Development Board, TDEM and GLO)
- U.S. GAO, National Flood Insurance Program: Congress Should Consider Updating the Mandatory Purchase Requirement (GAO-21-578, 2021)
- Texas Property Code, Section 5.008 (seller's disclosure of property condition)
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Recibido. Gracias. Una persona de verdad le va a llamar.