Impuesto sobre ganancias de capital al vender terreno en Texas
Respuesta corta: Cuando vende un terreno en Texas por más de su base (en general, lo que pagó más los costos de compra y las mejoras), la ganancia es una ganancia de capital en su declaración federal. Si tuvo el terreno más de un año, es una ganancia a largo plazo, con una tasa de 0%, 15% o 20% según su ingreso gravable; un año o menos es a corto plazo. Texas no tiene impuesto estatal sobre el ingreso personal, así que no hay impuesto estatal sobre la ganancia. La exclusión de $250,000/$500,000 por la venta de una casa es para su casa principal, así que normalmente no cubre un terreno aparte. Un terreno heredado usa otra base. La venta se reporta en el Formulario 8949 y el Anexo D. Hable con un contador público (CPA) antes de cerrar, sobre todo cerca de fin de año.
Si vende un terreno en Texas por más de lo que tiene invertido en él, la ganancia es una ganancia de capital, y el gobierno federal la grava. Texas no agrega un impuesto estatal sobre el ingreso. Cuánto debe depende de tres cosas: su base, cuánto tiempo tuvo el terreno y su ingreso gravable de ese año. Esta guía explica cada una en palabras sencillas para que sepa qué preguntarle a su contador antes de cerrar.
Qué es la ganancia
El IRS dice que casi todo lo que usted tiene para uso personal o de inversión es un bien de capital, y un terreno que tiene como inversión es un ejemplo común. Cuando lo vende, la ganancia es más o menos el precio de venta menos su base ajustada. Su contador calcula la cifra exacta con su hoja de cierre.
Por eso la base es el número que hay que tener bien primero.
Su base: lo que tiene invertido en el terreno
El Tema Fiscal 703 del IRS dice que la base es en general lo que pagó por el bien. Para una propiedad que compró, el costo incluye el efectivo y la deuda que pagó más otros gastos relacionados con la compra. Luego la base sube con el costo de las mejoras que le agregan valor a la propiedad, y baja con cosas como la depreciación.
Para un terreno, eso significa sacar tres tipos de papeles:
- La hoja de cierre de su compra. Muestra el precio y los costos que pagó cuando compró.
- Recibos de mejoras. Un camino, un pozo, una alcantarilla, una cerca, una fosa séptica o líneas de servicios pueden sumarse a la base. Su contador decide qué cuenta.
- Registros de cualquier depreciación. Normalmente solo importan si parte de la propiedad se usó en un negocio o se rentó.
Si no encuentra los papeles de la compra, los registros de escrituras del condado muestran la escritura, y la compañía de títulos que manejó su compra puede tener todavía el expediente del cierre. Nuestra lista de documentos que necesita para vender un terreno en Texas le dice dónde buscar.
El terreno heredado es distinto. El Tema 703 del IRS remite a la Publicación 551 para los bienes que recibió por herencia o regalo, porque esas reglas de base son distintas a las de una propiedad comprada. Nuestra guía sobre los impuestos al vender un terreno heredado en Texas explica la base ajustada al valor de mercado (stepped-up basis) que muchas veces aplica.
Largo plazo o corto plazo
El Tema Fiscal 409 del IRS dice que, en general, si tiene un bien más de un año antes de venderlo, la ganancia es a largo plazo. Un año o menos es a corto plazo.
La diferencia importa porque las tasas son distintas:
- Las ganancias a largo plazo pagan 0%, 15% o 20%, según su ingreso gravable total. El IRS dice que para la mayoría de las personas la tasa sobre la mayor parte de la ganancia de capital neta no pasa del 15%.
- Las ganancias a corto plazo no tienen esas tasas; pregunte a su contador cómo se gravan en su caso.
- El IRS también señala que las personas con muchos ingresos de inversión pueden deber además el impuesto sobre el ingreso neto de inversión.
Si está cerca de cumplir un año, la fecha de cierre puede importar mucho. Revísela con su contador antes de firmar un contrato con fecha de cierre.
Lo que agrega Texas: no hay impuesto estatal sobre el ingreso
Texas no tiene impuesto estatal sobre el ingreso personal, así que la venta de un terreno en Texas no trae una cuenta de impuesto estatal sobre la ganancia. En 2019 la Legislatura propuso la H.J.R. 38, una enmienda constitucional para prohibir un impuesto sobre el ingreso neto de las personas.
El impuesto a la propiedad es otro asunto. Si el terreno tiene valuación agrícola, un cambio de uso puede traer impuestos retroactivos (rollback); vea impuestos retroactivos en terrenos de Texas con valuación agrícola. Además, el comprador y el vendedor se reparten los impuestos a la propiedad del año en curso al cerrar; nuestra guía sobre quién paga los costos de cierre en la venta de un terreno en Texas explica ese reparto.
La exclusión por la venta de una casa normalmente no cubre un terreno
Mucha gente ha oído que quien vende su casa puede excluir hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 en una declaración conjunta. El Tema Fiscal 701 del IRS explica que esa exclusión es para la venta de su casa principal, si fue dueño y vivió en ella por lo menos dos de los cinco años antes de la venta.
Un terreno baldío que tiene aparte, un lote que compró como inversión o unos acres en otro condado no son su casa principal. Si el terreno está junto a su casa, o la venta incluye la casa, pregunte a su contador si alguna parte se puede tratar como parte de la venta de la casa.
Un ejemplo sencillo
Estos números son solo para ilustrar, no una venta real ni la promesa de ningún resultado. Digamos que compró un terreno hace más de un año por $40,000, pagó $1,500 de costos de compra, y después gastó $6,000 en una alcantarilla y una entrada de grava que su contador acepta que se suman a la base. Su base sería de unos $47,500. Si vende en $80,000, la ganancia antes de los costos de venta es de unos $32,500, y sería a largo plazo. Luego su contador aplica su tasa, que depende del resto de su ingreso del año.
El momento de vender, y otras formas de vender
Cuándo se hace la venta puede cambiar en qué declaración anual se reporta y, por lo tanto, el ingreso de qué año fija su tasa. Por eso un cierre en diciembre y uno en enero pueden salir distintos. Pregunte a su contador antes de escoger una fecha cerca de fin de año.
Algunos vendedores también consideran formas de vender que reparten la ganancia en varios años, como financiar usted la venta, o que la aplazan, como intercambiar por otra propiedad de inversión. Las dos tienen reglas fiscales estrictas: vea los impuestos de una venta a plazos cuando usted financia un terreno en Texas y cómo funciona un intercambio 1031 al vender un terreno en Texas. Nuestra guía sobre financiar usted la venta de un terreno en Texas cubre la parte del contrato, y su contador le puede decir si alguna le conviene.
Dónde va en su declaración
El Tema Fiscal 409 del IRS dice que las ventas se reportan en el Formulario 8949, y los totales pasan al Anexo D (Schedule D) del Formulario 1040. Su hoja de cierre y sus papeles de la base son lo que su contador necesita para llenarlos.
Qué hacer antes de cerrar
- Busque la hoja de cierre de su compra y los recibos de mejoras.
- Revise cuánto tiempo ha tenido el terreno.
- Consiga un número de venta real, como una oferta por escrito, para que su contador tenga con qué trabajar. Nuestra guía sobre cuánto vale su terreno en Texas le ayuda a revisar si tiene sentido.
- Agende una llamada corta con un contador antes de firmar, sobre todo en los últimos meses del año.
Si quiere un número para llevarle a su contador, puede pedirnos una oferta en efectivo. Llega por escrito y sin compromiso.
Preguntas frecuentes
- ¿Texas tiene impuesto sobre ganancias de capital?
- No. Texas no tiene impuesto estatal sobre el ingreso personal, así que no hay impuesto de Texas sobre la ganancia de capital por vender un terreno. La ganancia se reporta solo en su declaración federal, donde un terreno que tuvo más de un año paga las tasas a largo plazo de 0%, 15% o 20%, según su ingreso gravable.
- ¿Pago impuesto sobre ganancias de capital si vendo un terreno en Texas?
- Normalmente sí, en su declaración federal, si vende por más de su base. Texas no tiene impuesto estatal sobre el ingreso personal, así que no hay impuesto estatal sobre la ganancia. Si debe impuesto federal, y cuánto, depende de su base, de cuánto tiempo tuvo el terreno y de su ingreso gravable. Un contador puede hacer sus cuentas.
- ¿Cuál es la tasa sobre la ganancia de un terreno que tuve más de un año?
- El IRS dice que la ganancia de un bien que tuvo más de un año es a largo plazo, y que las ganancias de capital netas a largo plazo pagan 0%, 15% o 20% según su ingreso gravable total; para la mayoría de la gente la tasa no pasa del 15%. Algunas personas con muchos ingresos de inversión también deben el impuesto sobre el ingreso neto de inversión.
- ¿La exclusión de $250,000 por la venta de una casa aplica a un terreno baldío?
- La exclusión del IRS de hasta $250,000 de ganancia ($500,000 en una declaración conjunta) es para la venta de su casa principal, si fue dueño y vivió en ella por lo menos dos de los últimos cinco años. Un terreno baldío que tiene aparte no es su casa principal. Si un terreno junto a su casa se puede incluir es una pregunta para su contador.
- ¿Cómo calculo mi base en un terreno?
- El IRS dice que la base es en general lo que pagó por el bien, incluidos los gastos de compra, y que sube con el costo de las mejoras que le agregan valor. Si heredó el terreno, las reglas de la base son distintas; vea nuestra guía sobre los impuestos al vender un terreno heredado en Texas.
- ¿Vender en diciembre o en enero cambia mis impuestos?
- Puede cambiar en qué declaración anual se reporta la venta y, por lo tanto, el ingreso de qué año fija su tasa. Hable con un contador antes de escoger una fecha de cierre cerca de fin de año.
Fuentes
- IRS Tax Topic 409: Capital gains and losses
- IRS Tax Topic 703: Basis of assets
- IRS Tax Topic 701: Sale of your home
- Texas Legislature, bill analysis of H.J.R. 38 (86th Legislature, 2019): amendment to prohibit a tax on the net incomes of individuals
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Recibido. Gracias. Una persona de verdad le va a llamar.