Intercambio 1031 al vender un terreno en Texas: cómo funciona

Respuesta corta: Un intercambio 1031 de bienes similares (like-kind exchange) le permite aplazar el reconocimiento de la ganancia cuando intercambia un bien raíz que tiene para negocio o inversión por otro bien raíz de negocio o inversión. Desde el 1 de enero de 2018 aplica solo a bienes raíces, y el IRS dice que los bienes raíces con mejoras y sin mejoras en general son similares, así que un terreno se puede intercambiar por un edificio o por otro terreno en Estados Unidos. En un intercambio diferido debe identificar por escrito la propiedad de reemplazo dentro de los 45 días después de traspasar su terreno y recibirla dentro de 180 días (o antes de la fecha límite de su declaración, si es antes). Normalmente un intermediario calificado guarda el dinero; el efectivo u otros bienes que reciba son gravables. Un terreno que se tiene principalmente para vender no califica. Prepárelo con un contador público (CPA) antes de cerrar.

Si vende un terreno de inversión en Texas con ganancia, normalmente debe el impuesto federal sobre ganancias de capital ese año. Un intercambio 1031 es la forma principal de aplazar ese impuesto: vende el terreno y compra otro bien raíz de inversión bajo un conjunto estricto de reglas del IRS, y la ganancia pasa a la propiedad nueva en lugar de pagar impuestos ahora. Esta guía explica cómo funciona con terrenos, los dos plazos en los que la gente se tropieza y lo que hay que preparar antes de cerrar.

Este artículo es información general. No es asesoría fiscal ni legal. Un intercambio 1031 tiene reglas estrictas; trabaje con un contador público y un intermediario calificado antes de firmar un contrato.

Qué es un intercambio 1031

El IRS lo describe así: cuando intercambia un bien raíz que usa para negocio o tiene como inversión únicamente por otro bien de negocio o inversión, no está obligado a reconocer una ganancia o una pérdida según la Sección 1031 del Código de Impuestos Internos. "No reconocer" significa que el impuesto se aplaza, no que se borra. La ganancia pasa a la propiedad que recibe.

Tres puntos del IRS son los que más importan para los dueños de terrenos:

• Solo bienes raíces. Desde el 1 de enero de 2018, la Sección 1031 aplica solo a intercambios de bienes raíces, no de equipo, vehículos ni otros bienes personales.
• Los terrenos cuentan. El IRS dice que los bienes raíces en general son similares tengan o no mejoras. Así que un terreno de inversión se puede intercambiar por otro terreno, o por un edificio en renta, en Estados Unidos. Un bien raíz en Estados Unidos no es similar a uno fuera del país.
• No para bienes que se tienen para vender. Un intercambio de un bien raíz que se tiene principalmente para vender no califica. Un terreno que compró para revender, o lotes que está desarrollando y vendiendo, son una pregunta para su contador.

Si heredó el terreno, pregunte primero a su contador: un terreno heredado muchas veces tiene una base ajustada al valor de mercado y poca ganancia que aplazar; vea nuestra guía sobre los impuestos al vender un terreno heredado en Texas antes de tomarse la molestia.

Los dos plazos

La mayoría de los intercambios de terrenos son intercambios diferidos: primero vende su terreno y después compra el de reemplazo. Las instrucciones del IRS para el Formulario 8824 fijan dos relojes, y los dos empiezan cuando traspasa su terreno:

1. 45 días para identificar. La propiedad de reemplazo se debe identificar dentro de los 45 días después de que se traspasa la propiedad que entrega. La identificación tiene que ser por escrito y describir la propiedad con claridad.
2. 180 días para cerrar. La propiedad de reemplazo se debe recibir dentro de 180 días, o antes de la fecha límite de su declaración de impuestos incluidas las prórrogas, lo que llegue primero.

El segundo reloj es el que la gente pierde cerca de fin de año. Si vende en otoño, la fecha límite de la declaración de ese año puede llegar antes del día 180, a menos que pida una prórroga. Pida a su contador que ponga las dos fechas en un calendario el día en que firma el contrato de venta.

El intermediario calificado

En un intercambio diferido, el dinero de la venta normalmente va a un intermediario calificado (qualified intermediary), no a usted. Las instrucciones del Formulario 8824 dicen que sus derechos de recibir, dar en garantía, pedir prestado o de otra forma aprovechar ese dinero deben estar limitados de forma expresa. También advierten que si el intermediario hace que usted no cumpla los plazos, la operación no va a calificar y la ganancia puede ser gravable en el año en que traspasó la propiedad.

La lección práctica: hay que escoger al intermediario y firmar los documentos del intercambio antes de que cierre la venta de su terreno. Avise temprano a la compañía de títulos y al comprador que la venta es parte de un intercambio.

El efectivo que saque es gravable

Un intercambio no tiene que ser todo o nada, pero cualquier cosa que no sea un bien similar tiene un costo. El IRS dice que debe reconocer una ganancia hasta por el monto de otros bienes y dinero que reciba. Si vende un terreno en $200,000 y compra una propiedad de reemplazo de $150,000, y se queda con la diferencia en efectivo, cuente con pagar impuestos sobre esa parte de la ganancia. Tampoco puede reconocer una pérdida en un intercambio de bienes similares.

El intercambio se reporta en el Formulario 8824, Like-Kind Exchanges. Los intercambios entre partes relacionadas tienen reglas adicionales, incluida una regla de dos años de tenencia, así que mencione a su contador cualquier relación familiar o de negocios.

Cómo se compara con simplemente pagar el impuesto

Un intercambio vale el esfuerzo cuando la ganancia es grande y quiere seguir invertido en bienes raíces. Muchas veces no vale la pena cuando:

• la ganancia es chica, o la base se ajustó al valor de mercado con la herencia;
• quiere el efectivo para algo que no son bienes raíces;
• no está seguro de poder encontrar y cerrar una propiedad de reemplazo en el tiempo permitido.

Nuestra guía sobre el impuesto sobre ganancias de capital al vender un terreno en Texas le enseña a calcular el impuesto que pagaría sin un intercambio, para que compare las dos cosas. Si está considerando financiar usted la venta, que reparte la ganancia en el tiempo en lugar de aplazarla, vea los impuestos de una venta a plazos cuando usted financia un terreno en Texas.

Vendernos a nosotros como parte de un intercambio

Un comprador en efectivo puede ser el comprador del terreno que usted entrega en un intercambio, siempre que su intermediario y sus documentos estén listos antes del cierre. Si ese es su plan, díganoslo cuando nos pida una oferta, y hable de nuestra oferta con su contador y su intermediario antes de firmar. Si busca un terreno de reemplazo, también puede ver los terrenos de Texas que tenemos en venta.

¿Listo para tener un número con el cual planear? Puede pedirnos una oferta en efectivo. Llega por escrito y sin compromiso.

Preguntas frecuentes

¿Puedo hacer un intercambio 1031 con un terreno baldío en Texas?

Sí, si tiene el terreno para negocio o inversión. El IRS dice que los bienes raíces en general son similares tengan o no mejoras, así que un terreno de inversión se puede intercambiar por otro bien raíz de inversión en Estados Unidos, como otro terreno o un edificio en renta. Un terreno que se tiene principalmente para vender no califica.

¿Cuáles son los plazos de un intercambio 1031?

Las instrucciones del Formulario 8824 dicen que la propiedad de reemplazo se debe identificar dentro de los 45 días después de que traspasa la propiedad que entrega, y recibirse dentro de 180 días, o antes de la fecha límite de su declaración de impuestos incluidas las prórrogas, lo que llegue primero. Si no cumple cualquiera de los dos plazos, la ganancia puede volverse gravable.

¿Necesito un intermediario calificado?

En un intercambio diferido típico, sí. El intermediario guarda el dinero de la venta para que usted no lo pueda usar, y sus derechos sobre ese dinero deben estar limitados de forma expresa. El IRS advierte que si el intermediario hace que usted no cumpla los plazos, la operación puede no calificar y la ganancia puede ser gravable.

¿Alguna parte de un intercambio 1031 es gravable?

El IRS dice que debe reconocer la ganancia hasta por el monto de otros bienes y dinero que reciba en el intercambio. Así que si saca algo de efectivo, esa parte puede pagar impuestos. En un intercambio de bienes similares no se pueden reconocer pérdidas.

¿Puedo intercambiar un terreno en Texas por mi casa?

El intercambio tiene que ser por otro bien que se tenga para negocio o inversión. Una casa en la que piensa vivir no es un bien de inversión. Pregunte a un contador antes de contar con un intercambio.

Fuentes

• IRS: Like-Kind Exchanges, Real Estate Tax Tips
• IRS: Instructions for Form 8824, Like-Kind Exchanges
• IRS Tax Topic 409: Capital gains and losses

Cada fuente se abrió y se leyó el 23 de octubre de 2026. Las reglas y las tarifas cambian: revise la fuente para ver la versión vigente.

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