Vender una casa en zona de inundación en Texas: qué divulgar
Respuesta corta: Puede vender una casa en zona de inundación en Texas, pero la divulgación estatal del vendedor pregunta por eso directamente. Según la Sección 5.008 del Código de Propiedad de Texas, el aviso pregunta si la casa tiene seguro contra inundaciones ahora, si ha entrado agua a una construcción por una inundación natural, si se ha inundado por una descarga de un embalse, y si está toda o en parte en una planicie de inundación de 100 años, de 500 años, un cauce de inundación, un vaso de inundación o un embalse. El aviso se debe entregar a más tardar en la fecha efectiva del contrato; si llega tarde, el comprador puede terminar el contrato dentro de siete días. Los compradores con un préstamo respaldado por el gobierno en un área de alto riesgo deben tener seguro contra inundaciones, y FEMA dice que una póliza nueva normalmente tarda 30 días en empezar. Revise su mapa de inundación en el Centro de Servicio de Mapas de Inundación de FEMA antes de anunciar la casa.
Vender una casa en zona de inundación en Texas es común, y es legal; lo que exige el estado es que le diga al comprador lo que sabe. La divulgación del vendedor tiene toda una sección de preguntas sobre inundaciones, y el prestamista del comprador puede exigir seguro contra inundaciones antes del cierre. Esta guía explica las dos cosas, con la ley y las páginas de FEMA, para que pueda ponerle precio y planear la venta sin sorpresas.
Qué significa "zona de inundación" en papel
Los mapas de inundación de FEMA muestran qué tan probable es que un área se inunde. FEMA llama de alto riesgo a cualquier lugar con 1% o más de probabilidad de inundarse cada año, y señala que eso significa por lo menos una probabilidad de una en cuatro de inundarse durante una hipoteca de 30 años.
El formulario de divulgación de Texas usa los mismos mapas y define sus términos:
- Planicie de inundación de 100 años: terreno que el mapa de tarifas de seguro contra inundaciones muestra como área especial de riesgo de inundación, en Zona A, V, A99, AE, AO, AH, VE o AR, con 1 por ciento de probabilidad anual de inundarse. Puede incluir un cauce de inundación, un vaso de inundación o un embalse.
- Cauce de inundación (floodway): el cauce de un río u otra corriente de agua y el terreno de al lado que debe mantenerse libre para llevar una inundación base (de 100 años).
- Planicie de inundación de 500 años, vaso de inundación y embalse son casillas aparte en el formulario, así que una casa puede estar "en parte" en una y no en otra.
Para ver su propio mapa, busque su dirección en el Centro de Servicio de Mapas de Inundación de FEMA, la fuente oficial de mapas de riesgo de inundación. Para un terreno sin construir o unos acres, nuestra guía sobre cómo revisar si su terreno en Texas está en zona de inundación explica las letras de las zonas y cómo pedirle a FEMA un cambio de mapa.
Lo que pregunta la divulgación del vendedor de Texas
La Sección 5.008 del Código de Propiedad de Texas exige que quien vende una casa unifamiliar en Texas le entregue al comprador un aviso de divulgación por escrito. Su sección de inundaciones le pide contestar sí o no, y decir dónde, para cada una de estas cosas:
- si tiene seguro contra inundaciones actualmente;
- inundaciones anteriores por una falla o ruptura de un embalse, o por una descarga controlada o de emergencia de agua de un embalse;
- entrada anterior de agua a una construcción de la propiedad por una inundación natural;
- si la propiedad está toda o en parte en una planicie de inundación de 100 años, una planicie de inundación de 500 años, un cauce de inundación, un vaso de inundación o un embalse.
Conteste según lo que de verdad sabe, y guarde los registros que tenga: facturas de reparaciones, cartas del seguro, fotos. Un comprador que ve una historia clara suele hacer menos preguntas que uno que encuentra una marca de agua en la pared después de firmar.
Cuándo se debe entregar el aviso, y la regla de 7 días
La ley dice que el aviso se debe entregar a más tardar en la fecha efectiva del contrato. Si el contrato se firma sin él, el comprador puede terminar el contrato por cualquier razón dentro de los siete días después de recibir el aviso. Entregarlo desde el principio protege el trato que acordó.
Algunas ventas están exentas. La Sección 5.008 enumera, entre otras, los traspasos por orden de un tribunal o venta por ejecución, los traspasos por un fiduciario que administra una herencia, tutela o fideicomiso, los traspasos entre copropietarios, los traspasos a un cónyuge o pariente en línea directa, y una casa nueva en la que nadie ha vivido. Si vende la casa de su papá o su mamá como albacea, lea vender una casa heredada en Texas y pregunte al abogado de la herencia qué reglas aplican.
Cómo afecta el seguro contra inundaciones a su comprador
La divulgación es solo la mitad. La otra mitad es el préstamo del comprador. FEMA dice que las casas en áreas de alto riesgo de inundación con hipotecas de prestamistas respaldados por el gobierno deben tener seguro contra inundaciones, y que normalmente hay un periodo de espera de 30 días antes de que entre en vigor una póliza del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, con excepciones como el seguro que exige un prestamista.
Para un vendedor, eso significa:
- Un comprador con préstamo va a tomar en cuenta el seguro en lo que puede pagar cada mes.
- Las cotizaciones del seguro y los pasos del prestamista se suman a la lista de pendientes antes del cierre, así que empiece temprano con los papeles.
- Un comprador en efectivo no está obligado por el requisito de un prestamista, y esa es una razón por la que las casas en zona de inundación muchas veces reciben ofertas en efectivo.
¿Qué tan difícil es venderla?
No conocemos ninguna fuente pública que mida cuánto más tardan en venderse las casas en zona de inundación en Texas, así que desconfíe de quien le dé un número. Lo que sí se puede decir es de dónde viene la dificultad: las respuestas de la divulgación, el costo del seguro que debe pagar un comprador y las reparaciones que pida un prestamista. Una casa que se inundó y se reparó, con registros, es una venta distinta a una que todavía muestra daños.
Los pasos son los mismos de todos modos: revise el mapa, llene la divulgación con honestidad, junte sus registros y póngale a la casa un precio según lo que de verdad va a enfrentar un comprador. Si la pregunta es el lote y no la casa, vea vender un terreno en una planicie de inundación de Texas.
Sus opciones
- Anunciarla. Un agente promueve la casa, y los compradores con préstamo pasan por los pasos del seguro y del prestamista. Pregunte al agente cómo les fue a las ventas recientes de casas cercanas en zona de inundación.
- Venderla tal como está en efectivo. Un comprador en efectivo se salta el requisito de seguro del prestamista y puede comprar sin reparaciones. Usted todavía entrega la divulgación, a menos que aplique una excepción.
- Repararla primero. Si la casa tiene daños, compare el costo de la reparación con lo que le agrega al precio, y guarde cada factura para el siguiente comprador.
Escoja lo que escoja, ponga las ofertas lado a lado por precio, reparaciones que piden, quién paga qué costos de cierre y la fecha de cierre. Quién paga los costos de cierre en una venta en Texas explica el reparto común, y cómo leer un compromiso de título explica la parte de la compañía de títulos.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué tan difícil es vender una casa en zona de inundación en Texas?
- No conocemos ninguna fuente pública que mida cuánto más tardan en venderse las casas en zona de inundación en Texas. La dificultad viene de tres lados: las respuestas sobre inundaciones en la divulgación del vendedor, el seguro contra inundaciones que debe tener un comprador con un préstamo respaldado por el gobierno federal, y las reparaciones que pida un prestamista. Una casa que se inundó y se reparó, con registros, se vende distinto a una que todavía muestra daños, así que revise el mapa de inundación, divulgue con honestidad y junte sus registros de reparaciones antes de anunciarla.
- ¿Tengo que decirles a los compradores que mi casa está en zona de inundación en Texas?
- En la mayoría de las ventas de casas, sí. El aviso de divulgación del vendedor que exige la Sección 5.008 del Código de Propiedad de Texas pregunta si la propiedad está toda o en parte en una planicie de inundación de 100 años, de 500 años, un cauce de inundación, un vaso de inundación o un embalse, junto con preguntas sobre inundaciones pasadas y el seguro contra inundaciones actual. Conteste según lo que sabe, y pregunte a un abogado de bienes raíces si no está seguro de cómo contestar.
- ¿Qué pasa si entrego tarde la divulgación?
- La Sección 5.008 dice que el aviso se debe entregar a más tardar en la fecha efectiva del contrato. Si el contrato se firma sin él, el comprador puede terminar el contrato por cualquier razón dentro de los siete días después de recibir el aviso.
- ¿Quién no tiene que dar la divulgación del vendedor de Texas?
- La ley enumera excepciones, entre ellas los traspasos por orden de un tribunal o venta por ejecución, por un fiduciario que administra una herencia, tutela o fideicomiso, entre copropietarios, a un cónyuge o pariente en línea directa, y de una casa nueva en la que nadie ha vivido. Si alguna aplica a su venta es una pregunta para un abogado.
- ¿Un comprador va a necesitar seguro contra inundaciones?
- FEMA dice que las casas en áreas de alto riesgo de inundación con hipotecas de prestamistas respaldados por el gobierno deben tener seguro contra inundaciones, y que normalmente hay un periodo de espera de 30 días antes de que entre en vigor una póliza del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, con excepciones como el seguro que exige un prestamista. Un comprador en efectivo no está obligado por el requisito de un prestamista.
- ¿Qué significa planicie de inundación de 100 años?
- Según el formulario de divulgación del estado, una planicie de inundación de 100 años es un área que el mapa de tarifas de seguro contra inundaciones muestra como área especial de riesgo de inundación (Zonas A, V, A99, AE, AO, AH, VE o AR), con 1 por ciento de probabilidad anual de inundarse. FEMA señala que 1 por ciento de probabilidad al año significa por lo menos una probabilidad de una en cuatro de inundarse durante una hipoteca de 30 años.
Fuentes
- Texas Property Code Section 5.008: Seller's Disclosure of Property Condition
- FEMA: Flood Maps
- FEMA: Flood Insurance
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Recibido. Gracias. Una persona de verdad le va a llamar.