Vender una casa que necesita reparaciones en Texas
Respuesta corta: Puede vender una casa en Texas que necesita reparaciones sin arreglarla. Las opciones comunes son reparar primero y ponerla en venta, ponerla en venta tal como está y dejar que los compradores calculen el trabajo, o venderla tal como está a un comprador en efectivo. En cualquier caso, el vendedor de una casa unifamiliar normalmente le debe al comprador el aviso de divulgación del vendedor de la Sección 5.008 del Código de Propiedad, a más tardar en la fecha efectiva del contrato; si llega después, el comprador puede terminar el contrato dentro de siete días. Los compradores con el contrato estándar de Texas muchas veces pagan una cuota de opción que les da el derecho de terminar por cualquier razón durante el período de opción, que usan para inspecciones y para negociar reparaciones.
Un techo al final de su vida, una losa que se movió, plomería vieja o simplemente años de uso: muchas casas en Texas salen a la venta necesitando trabajo. No tiene que arreglarlas antes de vender. Lo que sí necesita es escoger el camino que le conviene según su dinero y su tiempo, y conocer las dos reglas donde estas ventas se complican más: el aviso de divulgación del vendedor y el período de opción del comprador.
Sus tres opciones principales
1. Reparar primero y luego vender
Arreglar lo más grande antes de vender puede atraer a más compradores, incluidos los que usan un préstamo, y puede subir el precio. También cuesta dinero desde el principio, toma tiempo y puede revelar más problemas cuando se abren paredes o pisos. Pida presupuestos por escrito antes de comprometerse y sea realista con el tiempo del trabajo.
2. Ponerla en venta tal como está
Puede poner la casa en venta y dejar que los compradores calculen las reparaciones. Tiene más control sobre el precio que con una venta en efectivo, pero la casa puede tardar más en venderse, y un comprador con préstamo puede necesitar que se arreglen algunas cosas antes de que el banco lo apruebe. Espere que la inspección y el período de opción guíen la negociación, como se explica abajo.
3. Venderla tal como está a un comprador en efectivo
Un comprador en efectivo calcula las reparaciones, sus costos y su riesgo, así que la oferta normalmente es más baja que el precio de una casa reparada y en venta. A cambio, usted evita reparaciones, visitas y la aprobación de un préstamo, y la fecha de cierre es más fácil de planear. La comparación útil es lo que le queda neto después de reparaciones, costos mientras espera y gastos, no el precio anunciado. Nuestra página para dueños cansados de rentar y nuestra página sobre vender una casa tal como está explican más (en inglés).
El aviso de divulgación del vendedor
La Sección 5.008 del Código de Propiedad de Texas dice que el vendedor de una propiedad residencial de no más de una vivienda debe darle al comprador un aviso de divulgación por escrito, como lo marca la ley o uno muy parecido. La ley tiene excepciones, así que revise si alguna aplica a su venta.
El momento importa. El aviso se debe entregar a más tardar en la fecha efectiva del contrato. Si se firma un contrato sin el aviso, el comprador puede terminar el contrato por cualquier razón dentro de siete días después de recibirlo.
Vender tal como está no elimina el aviso. Llénelo con honestidad con lo que sabe y guarde una copia firmada. Si la casa está en zona de inundación, el aviso también pregunta sobre eso.
El período de opción
La Comisión de Bienes Raíces de Texas lo explica así: la opción de terminar es un término negociable del contrato, pero si el comprador le paga al vendedor una cuota de opción acordada, el comprador tiene el derecho sin restricción de terminar el contrato por cualquier razón dando aviso por escrito durante el período de opción. TREC agrega que el comprador puede usar el período de opción para inspeccionar la propiedad y negociar reparaciones.
En una casa que necesita trabajo, aquí es donde cambian los tratos. Llega el reporte de inspección, el comprador pide reparaciones o un precio menor, y si no se ponen de acuerdo, el comprador se puede ir durante el período de opción. Llegar con su propia idea del estado de la casa, y de lo que sí y no va a hacer, hace esa conversación más corta.
Antes de decidir
- Haga una lista de los problemas que conoce. La va a necesitar para el aviso de divulgación de todos modos.
- Pida uno o dos presupuestos para lo más grande.
- Consiga un precio realista tal como está con ventas recientes de casas parecidas cerca, o con una oferta por escrito.
- Compare lo neto de cada camino: precio, menos reparaciones, costos mientras espera y gastos de venta.
Si quiere un número real para comparar, puede pedirnos una oferta en efectivo por la casa tal como está.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo vender una casa en Texas sin hacer reparaciones?
- Sí. Texas no exige que el vendedor haga reparaciones antes de vender. Puede ponerla en venta tal como está o venderla a un comprador en efectivo. Aun así debe ser honesto sobre los problemas que conoce, y la mayoría de los vendedores de una casa unifamiliar le deben al comprador el aviso de divulgación.
- ¿Tengo que divulgar problemas si vendo tal como está?
- La Sección 5.008 del Código de Propiedad exige que el vendedor de una propiedad residencial de no más de una vivienda le dé al comprador un aviso de divulgación por escrito, con algunas excepciones, a más tardar en la fecha efectiva del contrato. Vender tal como está no quita esa obligación. Pregunte a un abogado de bienes raíces de Texas sobre su venta.
- ¿Qué es el período de opción en una venta de casa en Texas?
- La Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC) explica que si el comprador paga una cuota de opción acordada, tiene el derecho sin restricción de terminar el contrato por cualquier razón dando aviso por escrito durante el período de opción. Los compradores lo usan para inspeccionar la casa y negociar reparaciones.
- ¿Es mejor arreglar la casa primero o vender tal como está?
- Depende del costo y del tamaño de las reparaciones, de su tiempo y su dinero, y del mercado. Las reparaciones pueden subir el precio pero cuestan dinero y tiempo desde el principio. Consiga un presupuesto de reparaciones y un precio realista tal como está antes de decidir.
- ¿Un comprador en efectivo paga menos por una casa que necesita reparaciones?
- Normalmente sí. El comprador en efectivo calcula las reparaciones, sus costos mientras tiene la casa y su riesgo. A cambio, usted evita reparaciones, visitas y la aprobación de un préstamo. Compare lo que le queda neto, no solo el precio.
Fuentes
- Código de Propiedad de Texas, Sección 5.008 (divulgación del vendedor, en inglés)
- Comisión de Bienes Raíces de Texas: el período de opción (en inglés)
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Recibido. Gracias. Una persona de verdad le va a llamar.