Vender una propiedad rentada en Texas: aviso a los inquilinos
Respuesta corta: En Texas, vender una propiedad rentada no termina por sí solo el contrato del inquilino. La Biblioteca de Derecho del Estado de Texas explica que el nuevo dueño queda obligado por el contrato existente y, a menos que el contrato diga que termina con una venta, el inquilino puede quedarse hasta que se cumpla el plazo. Si el inquilino es mes a mes, la Sección 91.001 del Código de Propiedad dice que cualquiera de las partes puede terminar con aviso, y termina un mes después del aviso, a menos que un acuerdo firmado diga otra cosa. El comprador se hace responsable del depósito de garantía según la Sección 92.105 y debe darle al inquilino una declaración firmada. El arrendador no puede dejar fuera al inquilino excepto por medio de la corte o las excepciones de la Sección 92.0081.
Si tiene una propiedad rentada en Texas y la quiere vender, la primera pregunta casi siempre es sobre el inquilino: ¿cuánto aviso le toca y tiene que irse? La respuesta corta es que la venta por sí sola no termina el contrato. El aviso que aplica depende del tipo de arrendamiento que tenga. Esta guía explica las reglas de Texas con la ley y con las palabras de la Biblioteca de Derecho del Estado.
La venta no termina el contrato
La Biblioteca de Derecho del Estado de Texas lo contesta directamente: cuando una propiedad cambia de dueño, el nuevo dueño queda obligado por los términos del contrato existente. Si el contrato no dice que termina cuando se vende la propiedad, el dueño no puede sacar al inquilino ni cambiar el contrato. Cuando se acaba el plazo, el nuevo dueño puede decidir renovarlo, cambiar la renta o cambiar los términos.
En la práctica, un inquilino al que le quedan seis meses de un contrato de un año conserva esos seis meses, venda o no venda. Lea su contrato primero. Algunos contratos tienen una cláusula sobre la venta; casi siempre la respuesta está en ese documento.
Si el inquilino es mes a mes
Si el contrato original ya venció y el inquilino sigue pagando mes a mes, la Sección 91.001 del Código de Propiedad de Texas pone la regla general:
- El arrendador o el inquilino pueden terminar un arrendamiento mes a mes dándole aviso al otro.
- Si la renta se paga cada mes o por un período más largo, el arrendamiento termina en la fecha que dice el aviso o un mes después del día en que se da el aviso, lo que sea más tarde.
- Si el período de renta es menor de un mes, el aviso es igual al período de renta.
- Aplica otro plazo si el arrendador y el inquilino acordaron uno por escrito y firmado.
Así que, sin otro acuerdo, un inquilino mes a mes tiene por lo menos un mes. Terminar el arrendamiento no es lo mismo que sacar a alguien que no se quiere ir. Eso es un desalojo, que se hace por medio de la corte, y es un tema para un abogado de Texas.
Qué pasa con el depósito de garantía
La Sección 92.105 del Código de Propiedad de Texas cubre los depósitos cuando cambia el dueño:
- El nuevo dueño es responsable de devolver los depósitos desde la fecha en que adquiere el título.
- El nuevo dueño debe darle al inquilino una declaración firmada de que compró la propiedad, de que es responsable del depósito y de la cantidad exacta.
- El dueño anterior sigue siendo responsable del depósito que recibió hasta que el nuevo dueño lo recibe o asume la responsabilidad, a menos que un contrato escrito diga otra cosa.
La forma sencilla de manejarlo es al cerrar: el depósito se le acredita al comprador en el estado de cierre, y usted guarda una copia. Nuestra guía sobre quién paga los costos de cierre explica cómo aparecen esos créditos.
Lo que no puede hacer
La Sección 92.0081 dice que el arrendador no puede impedir intencionalmente que el inquilino entre a la propiedad excepto por medio de un proceso judicial. Hay pocas excepciones, como reparaciones, emergencias y propiedad abandonada, pero cambiar las chapas para desocupar una casa y venderla no es una de ellas. La misma sección limita quitar puertas, ventanas o las cosas del inquilino.
Enseñar la propiedad y trabajar con el inquilino
Si puede enseñar la casa a compradores, y cómo, normalmente depende del contrato. Lea la cláusula de acceso y dele al inquilino aviso razonable por escrito. Una comunicación clara y justa hace las visitas más fáciles para todos. Algunos dueños ofrecen devolver parte de la renta o ayudar con la mudanza a cambio de que el inquilino se vaya antes. Ponga cualquier acuerdo así por escrito y firmado por los dos.
Vender con el inquilino adentro
No tiene que esperar a que el inquilino se vaya. Algunos compradores, sobre todo inversionistas, compran propiedades rentadas con inquilinos. Dele al comprador el contrato, el historial de pagos y la cantidad del depósito desde el principio.
Si ya está cansado de administrar la propiedad, nuestra página para arrendadores que quieren vender explica las opciones (en inglés). Si la casa además necesita reparaciones, vea vender una casa tal como está (en inglés). Y si quiere un número para comparar, puede pedirnos una oferta en efectivo por la propiedad tal como está, con el contrato incluido.
Preguntas frecuentes
- ¿Vender una casa termina el contrato de renta en Texas?
- No por sí solo. La Biblioteca de Derecho del Estado de Texas explica que cuando la propiedad cambia de dueño, el nuevo dueño queda obligado por el contrato existente. A menos que el contrato diga que termina si se vende la propiedad, el inquilino puede quedarse hasta el final del plazo.
- ¿Cuánto aviso da un arrendador en Texas a un inquilino mes a mes?
- La Sección 91.001 del Código de Propiedad dice que un arrendamiento mes a mes lo puede terminar cualquiera de las partes con aviso, y termina en la fecha del aviso o un mes después de darlo, lo que sea más tarde. Un acuerdo firmado puede fijar otro plazo.
- ¿Quién devuelve el depósito de garantía después de una venta?
- Según la Sección 92.105 del Código de Propiedad, el nuevo dueño es responsable de devolver los depósitos desde la fecha en que adquiere el título, y debe darle al inquilino una declaración firmada con la cantidad del depósito. El dueño anterior sigue siendo responsable hasta que el nuevo dueño recibe el depósito o asume la responsabilidad, a menos que un contrato escrito diga otra cosa.
- ¿Puedo cambiar las chapas para sacar al inquilino y vender?
- No. La Sección 92.0081 dice que el arrendador no puede impedir intencionalmente que el inquilino entre a la propiedad excepto por medio de un proceso judicial, con pocas excepciones. Si el inquilino tiene que irse, se hace con el aviso correcto y, si es necesario, por medio de la corte.
- ¿Puedo vender con el inquilino viviendo ahí?
- Sí. Algunos compradores, sobre todo inversionistas, compran propiedades rentadas con inquilinos. Dele al comprador el contrato, el historial de pagos y la cantidad del depósito para que sepa lo que está recibiendo.
Fuentes
- Biblioteca de Derecho del Estado de Texas: qué pasa con el contrato si se vende la propiedad (en inglés)
- Código de Propiedad de Texas, Sección 91.001 (aviso para terminar un arrendamiento, en inglés)
- Código de Propiedad de Texas, Sección 92.105 (depósito cuando cambia el dueño, en inglés)
- Código de Propiedad de Texas, Sección 92.0081 (exclusión del inquilino, en inglés)
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Recibido. Gracias. Una persona de verdad le va a llamar.