Cómo saber si heredó un terreno en Texas
Respuesta corta: Según la Sección 101.001 del Código de Sucesiones de Texas, los bienes de una persona pasan a quienes nombra el testamento, o a los herederos legales si no hay testamento, en el momento de su muerte. Para saber si eso incluye un terreno, busque el testamento (también con el secretario del condado, según el Capítulo 252), busque en el distrito de avalúo por el nombre del dueño y revise los registros de escrituras del secretario del condado. Para demostrar que el terreno es suyo, registre documentos con el secretario del condado donde está el terreno.
Murió un padre, un abuelo, una tía o un tío, y alguien de la familia dice que "tenía un terreno en el campo". O llega por correo una cuenta de impuestos a nombre de un familiar que ya falleció. En los dos casos usted quiere saber dos cosas: si tenía un terreno en Texas y, si lo tenía, si ahora le pertenece a usted. Esta guía explica dónde buscar, en el orden que suele funcionar, y qué registrar cuando lo encuentre.
Si usted es heredero, el terreno quizá ya es suyo
En Texas no hay que esperar a que una corte decida quién es dueño de los bienes de una persona. Según la Sección 101.001 del Código de Sucesiones, cuando una persona muere con testamento, los bienes que el testamento deja a otras personas pasan a ellas de inmediato, y lo que el testamento no cubre pasa a los herederos legales. Cuando una persona muere sin testamento, todos sus bienes pasan de inmediato a los herederos legales. En los dos casos, la transferencia queda sujeta a las deudas de la persona.
Así que la pregunta casi nunca es si algún día heredará el terreno. Es si el terreno existe, a quién se lo da el testamento o la ley, y cómo dejar esa propiedad en el registro para poder venderlo, rentarlo o pedir un préstamo con él.
Paso 1: Busque un testamento
El testamento decide quién recibe el terreno, así que es lo primero que hay que encontrar. La Biblioteca de Derecho del Estado de Texas sugiere revisar los archivos de la persona, sus cajas de seguridad, cajones y otros lugares que consideraba seguros, y preguntar a quienes la conocían dónde lo guardaba.
Si aun así no aparece, pregunte al secretario del condado. La Sección 252.001 del Código de Sucesiones permite que una persona deposite su testamento con el secretario del condado donde vive, y que un abogado u otra persona que tenga el testamento lo deposite con el secretario del condado de la última residencia conocida. La Biblioteca indica que a veces se guardan testamentos así, pero que rara vez se hace, y que depositar un testamento no es lo mismo que validarlo en sucesión.
El tiempo importa. Según la Sección 256.003, por lo general un testamento no se puede admitir a sucesión después del cuarto aniversario de la muerte, salvo que quien lo presenta demuestre que no tuvo culpa del retraso. Si aparece un testamento después de ese plazo, un abogado de sucesiones puede decirle qué opciones quedan. Nuestra guía sobre el testamento como título de propiedad (muniment of title) explica una de las formas más sencillas de usar un testamento para pasar un terreno.
Paso 2: Busque en el distrito de avalúo
Cada condado de Texas tiene un distrito de avalúo que lleva una cuenta por cada propiedad que grava, con el nombre del dueño. Si la persona tenía un terreno, es muy probable que haya una cuenta a su nombre, o a nombre de su cónyuge, de un fideicomiso familiar o de una empresa suya.
El Contralor de Texas publica un directorio por condado con los datos de contacto del distrito de avalúo y de la oficina de impuestos de cada condado. La oficina del Contralor no tiene los registros locales de propiedad; lo dirige al distrito de avalúo para valores y exenciones, y al asesor-recaudador de impuestos del condado para cuentas, recibos y certificados de impuestos.
Los consejos de búsqueda de la página de ayuda del Distrito de Avalúo Central de Harris sirven para muchos distritos:
- No importan las mayúsculas, y sirven los nombres parciales. Si busca las primeras letras de un apellido, aparecen todos los nombres que empiezan así.
- Al buscar por número de cuenta, no use guiones ni espacios. En el condado de Harris, las cuentas de bienes raíces tienen 13 dígitos.
- Un terreno baldío puede aparecer con el número de calle 0. HCAD explica que sus datos pueden mostrar "0" cuando no conoce el número correcto, o en propiedades que estaban baldías.
Busque en cada condado donde la persona vivió, creció o tuvo familia. Muchas veces el terreno rural está en un condado distinto al de su casa. Cuando encuentre una cuenta, anote el número de cuenta, la descripción legal y la superficie. Nuestra guía sobre el valor del distrito de avalúo explica por qué ese valor no es un precio de venta.
Paso 3: Revise las escrituras del secretario del condado
El distrito de avalúo muestra a quién le cobra. Los registros de bienes raíces del secretario del condado muestran quién recibió el terreno por escritura. Muchos secretarios tienen un índice en línea. Por ejemplo, la búsqueda de bienes raíces del Secretario del Condado de Harris permite buscar por otorgante (grantor, quien pasó el terreno) y por beneficiario (grantee, quien lo recibió), por fechas y por subdivisión, lote y manzana, e indica que hay imágenes desde el 1 de noviembre de 1960.
Busque las escrituras donde la persona que murió aparece como beneficiario. Luego revise si alguna escritura posterior la muestra como otorgante, lo que significaría que vendió o regaló el terreno. Si el terreno venía de sus propios padres y nunca se pasó en papel, la escritura puede seguir a un nombre todavía más viejo. Eso es común en las familias de Texas y tiene arreglo.
Ya que está en los registros, busque también gravámenes y restricciones. Nuestra guía para encontrar restricciones de escritura muestra qué buscar.
Paso 4: Revise si hay impuestos sin pagar
Con el número de cuenta, busque la propiedad con el asesor-recaudador de impuestos del condado. Los impuestos siguen llegando después de una muerte, muchas veces a nombre del dueño anterior, y los años sin pagar suman multas e intereses. Nuestra guía para saber cuánto se debe de impuestos explica cómo buscarlo, y la de planes de pago sirve si hay atraso.
La Biblioteca de Derecho del Estado también menciona otro posible reclamo: si la persona recibió beneficios de Medicaid por más de 3,000 dólares, el estado puede tener un reclamo contra la herencia por el Programa de Recuperación de Medicaid. En muchos casos el estado no pide nada, por ejemplo cuando hay un cónyuge sobreviviente o un hijo menor de 21 años. Cualquier reclamo cuenta como una deuda de la herencia.
Paso 5: Registre su propiedad
Encontrar el terreno es la mitad del trabajo. Para venderlo, el comprador y la compañía de títulos querrán ver una cadena clara desde la escritura vieja hasta usted. La Biblioteca de Derecho del Estado explica que usted demuestra que es dueño de un terreno heredado registrando documentos con el secretario del condado donde está el terreno. El condado no puede agregar su nombre a la escritura vieja ni emitir una escritura nueva a su nombre. Su propiedad queda demostrada con la escritura existente más los documentos nuevos.
Qué documentos depende de cómo pasó el terreno:
- Escritura de transferencia por muerte: una declaración jurada de muerte y una copia del acta de defunción.
- Administración de la herencia: una escritura del albacea o del administrador.
- Testamento como título (muniment of title): la orden de la corte que admite el testamento y una copia del testamento.
- Otros métodos informales: una copia de la orden de la corte u otro documento que demuestre que usted es el dueño. Nuestra comparación entre la declaración de herencia pequeña y la sucesión explica dos de ellos.
- Nunca se transfirió: si han pasado muchos años, los herederos quizá puedan registrar una declaración jurada de herederos. La Biblioteca indica que no siempre demuestra la propiedad legal, pero que en Texas los compradores muchas veces la aceptan.
Los requisitos cambian por condado, así que pregunte en la oficina del secretario del condado antes de registrar.
Qué hacer cuando ya lo sabe
Cuando sepa que el terreno existe y quién es el dueño, la familia puede decidir si lo conserva, lo renta o lo vende. Si varios familiares lo comparten, ayuda acordar pronto quién se encargará de los papeles. Nuestra guía sobre qué pasa cuando los hermanos no se ponen de acuerdo explica las opciones, y nuestra página sobre vender un terreno heredado explica cómo trabajamos con las familias.
Si prefiere vender, puede pedirnos una oferta en efectivo por escrito. Cuéntenos lo que encontró en los registros y revisaremos con usted los números y los pasos del título.
Preguntas frecuentes
- ¿Cómo sé si un familiar que murió tenía un terreno en Texas?
- Busque por su nombre en el distrito de avalúo de cada condado donde vivió o tuvo familia, y busque en los registros de bienes raíces del secretario del condado las escrituras donde aparece como comprador (grantee). La oficina de impuestos muestra si hay impuestos sin pagar.
- ¿Cuándo se vuelve dueño un heredero de un terreno en Texas?
- En el momento de la muerte. La Sección 101.001 del Código de Sucesiones dice que los bienes pasan de inmediato a quienes nombra el testamento, o a los herederos legales si no hay testamento, sujetos a las deudas de la persona.
- ¿Dónde puedo buscar un testamento en Texas?
- Revise los papeles y lugares seguros de la persona y pregunte a quienes la conocían. También puede preguntar al secretario del condado si se depositó un testamento para su custodia según el Capítulo 252 del Código de Sucesiones. La Biblioteca de Derecho del Estado indica que esto rara vez se hace.
- ¿Hay plazo para validar un testamento en Texas?
- Por lo general, un testamento no se puede admitir a sucesión después del cuarto aniversario de la muerte, salvo que quien lo presenta no haya tenido culpa del retraso (Sección 256.003). Después de ese plazo hay otras formas de demostrar la propiedad, como una declaración jurada de herederos.
- ¿El condado pondrá mi nombre en la escritura?
- No. La Biblioteca de Derecho del Estado explica que el condado no puede agregar su nombre a la escritura vieja ni emitir una nueva. Usted demuestra la propiedad registrando documentos con el secretario del condado, que junto con la escritura vieja forman una cadena de título clara.
Fuentes
- Texas Estates Code Section 101.001 (estate passes at death)
- Texas Estates Code Section 252.001 (will deposit with the county clerk)
- Texas Estates Code Section 256.003 (four-year period to probate a will)
- Texas State Law Library: Probate, Before Probate
- Texas State Law Library: Probate, Real Property and Deeds
- Texas Comptroller: Local Property Appraisal and Tax Information (county directory)
- Harris Central Appraisal District: Search Help
- Harris County Clerk: Real Property records search
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Recibido. Gracias. Una persona de verdad le va a llamar.