Declaración jurada de herederos en Texas y la compañía de títulos
Respuesta corta: Una declaración jurada de herederos (affidavit of heirship) es una declaración bajo juramento, ante notario, sobre la historia familiar de un dueño que falleció, registrada en los registros de escrituras del condado donde está el terreno. Nombra a los herederos para que el terreno se pueda vender sin una sucesión completa, casi siempre cuando no hubo testamento. Es una prueba, no una orden de un juez: no deja fuera a un heredero que faltó ni a un acreedor, y cada compañía de títulos decide por su cuenta si la declaración basta para asegurar la venta.
El terreno todavía está a nombre de su mamá, o de su abuelo. Nadie fue al tribunal después del funeral, la familia siguió pagando los impuestos y ahora alguien quiere vender. Lo primero que pregunta una compañía de títulos es sencillo: ¿quién es el dueño hoy? Una declaración jurada de herederos (affidavit of heirship) es una de las formas comunes en que las familias de Texas contestan esa pregunta sin una sucesión completa.
Qué es una declaración jurada de herederos
Es una declaración por escrito, jurada ante un notario, que cuenta la historia familiar de la persona que falleció: matrimonios, hijos, padres, hermanos y si hubo testamento. Después se registra en los registros de escrituras del condado donde está el terreno.
La ley de Texas la reconoce en las Secciones 203.001 y 203.002 del Código de Sucesiones (Estates Code). Texas Law Help dice que se usa sobre todo cuando una persona murió sin testamento, o dejó un testamento que no se presentó a sucesión dentro de los cuatro años después de su muerte.
Piense en ella como un registro público de quién es la familia. Una vez registrada, cualquiera que revise el título puede leer los hechos jurados y saber quién heredó.
Qué lleva
La Sección 203.002 trae un formato. La persona que firma (la ley la llama el declarante, o affiant) declara bajo juramento:
- su propio nombre y dirección, y cómo conoció a la persona que falleció;
- la fecha y el lugar de la muerte y dónde vivía la persona;
- la historia de matrimonios, incluido cualquier cónyuge que murió antes;
- cada hijo, con su fecha de nacimiento, el otro padre o madre, y una dirección actual o la fecha de su muerte;
- los padres y los hermanos, cuando no hay hijos ni nietos;
- que no hubo testamento por escrito ni administración de la herencia;
- si quedaron deudas o impuestos sin pagar;
- los bienes raíces que tenía la persona.
Los detalles importan. Un hijo de un primer matrimonio que se queda fuera es el error clásico, y es el que causa problemas años después.
Quién la firma
Quien firma tiene que conocer a la familia en persona y jurarlo ante un notario. El formato de la ley pide solo el juramento del declarante. En la práctica, Texas Law Help describe a dos firmantes que conocían a la persona y la historia de la familia, como un viejo amigo de la familia o un vecino, y cada uno firma ante un notario. Si no hay una persona sin parentesco, puede firmar un familiar que no se beneficie del terreno.
Por eso los herederos normalmente no pueden firmar por sí mismos. La idea es que alguien que no gana nada confirme los hechos.
Dónde se registra y cuánto cuesta
Se registra con el secretario del condado (county clerk) del condado donde está el terreno. Si el terreno está en el condado de Liberty, va en los registros de bienes raíces del condado de Liberty, aunque la familia viva en Houston o en otro estado.
Las cuotas de registro cambian según el condado. Texas Law Help da un ejemplo común de $15 por la primera página y $4 por cada página adicional, y dice que se confirme con el secretario. Texas Law Help también advierte que su ejemplo es una plantilla, no un formulario para llenar, y que no se debe registrar tal como está. Muchas familias piden que lo prepare un abogado de sucesiones o el abogado de la compañía de títulos. Esa cuota es aparte.
Lo que no hace
Esta es la parte que mucha gente pasa por alto. Una declaración jurada de herederos es una prueba. No es la decisión de un juez.
- No deja fuera a un heredero que faltó. La Sección 203.001(d) dice que una declaración de herederos no afecta los derechos de un heredero omitido.
- No borra las deudas. La misma subsección protege a un acreedor de la persona que falleció.
- Se puede impugnar. Si un hecho está mal, cualquier persona con un interés puede probar los hechos verdaderos.
- Gana peso con el tiempo. Cuando lleva cinco años o más en los registros de escrituras, un tribunal debe tomar sus hechos familiares como prueba prima facie, es decir, valen a menos que alguien pruebe lo contrario.
Tampoco resuelve los impuestos atrasados. Si los impuestos están atrasados, lea nuestra guía sobre estar atrasado en los impuestos a la propiedad en Texas.
Cuándo la acepta una compañía de títulos
Ninguna ley obliga a una compañía de títulos a asegurar una venta con base en una declaración. Cada compañía, y la aseguradora que la respalda, pone sus propios requisitos y decide caso por caso. No podemos prometer lo que hará ninguna compañía. Lo que sí le podemos decir es qué hace más fácil o más difícil confiar en los hechos de la familia.
Lo que ayuda:
- la familia es sencilla: un solo matrimonio y todos los hijos conocidos y localizables;
- los firmantes son personas sin parentesco que conocieron a la familia por muchos años;
- todos los herederos están dispuestos a firmar la escritura;
- hay un acta de defunción, y la declaración coincide con ella;
- la declaración lleva años registrada sin ninguna disputa.
Lo que lo hace más difícil:
- más de un matrimonio, o hijos con los que la familia perdió contacto;
- un heredero que ya murió, así que también hay que rastrear a la familia de ese heredero;
- un testamento que existe pero nunca se presentó a sucesión;
- herederos que no se ponen de acuerdo en vender. Vea nuestra guía sobre vender un terreno heredado cuando los hermanos no están de acuerdo;
- deudas conocidas de la herencia.
Pregunte a la compañía de títulos desde el principio. Mándele el acta de defunción, la última escritura y una lista sencilla de la familia. Le dirá por escrito lo que necesita antes de poder cerrar.
Cuándo no basta una declaración
Si los hechos de la familia no están claros o están en disputa, el otro camino es un procedimiento ante un tribunal para declarar herederos. La Sección 202.002 del Código de Sucesiones lo permite cuando una persona murió sin testamento, tenía propiedades en Texas y no hubo administración de la herencia en Texas. También cubre propiedades que quedaron fuera de un testamento o de una administración anterior.
Una sentencia del tribunal cuesta más y tarda más que una declaración, pero es la decisión de un juez y no una declaración jurada. Un abogado de sucesiones de Texas le puede decir cuál pide su situación. Nuestra guía más larga sobre vender un terreno heredado y la sucesión en Texas explica las otras opciones.
Un orden sencillo de pasos
- Busque la última escritura registrada y un acta de defunción certificada.
- Escriba el árbol familiar completo: cada matrimonio y cada hijo, incluido cualquiera que ya murió.
- Busque a dos personas fuera de la herencia que conocieron bien a la familia.
- Pregunte a la compañía de títulos o a un abogado qué debe decir la declaración para esta venta.
- Pida que la preparen, fírmela ante un notario y regístrela en el condado donde está el terreno.
- Tenga a todos los herederos listos para firmar la escritura en el cierre.
Nuestra lista de lo que debe tener listo cubre los demás papeles que pedirá un comprador.
Dónde entra un comprador
Compramos terrenos heredados en Texas, y muchos de los terrenos que revisamos todavía están a nombre de alguien que falleció. No damos asesoría legal y no preparamos su declaración. Lo que hacemos es revisar la situación del título desde el principio, decirle claramente lo que probablemente pedirá la compañía de títulos y hacer una oferta que lo tome en cuenta. Cómo hacemos ofertas explica los números. Si un abogado ya está ayudando a la familia, siga al abogado.
En pocas palabras
Una declaración jurada de herederos pone los hechos de la familia en el registro público para que un terreno heredado se pueda vender sin una sucesión completa. Es una prueba, no una orden de un juez. No deja fuera a un heredero que faltó ni a un acreedor, y la compañía de títulos decide si basta. Haga bien el árbol familiar, use firmantes que no ganan nada y pregunte a la compañía de títulos qué necesita antes de gastar dinero.
Preguntas frecuentes
- ¿Una declaración jurada de herederos transfiere el título en Texas?
- No de la manera en que lo hace una escritura o una orden de un juez. Pone en los registros de escrituras hechos jurados sobre la familia para que los compradores y las compañías de títulos vean quiénes son los herederos. La Sección 203.001 del Código de Sucesiones de Texas dice que una declaración de herederos no afecta los derechos de un heredero que quedó fuera ni de un acreedor de la persona que falleció.
- ¿Quién puede firmar una declaración jurada de herederos?
- Alguien que conoce en persona la historia familiar y de matrimonios del dueño que falleció firma bajo juramento ante un notario. Texas Law Help describe a dos firmantes que conocían a la persona y a la familia, como un amigo o un vecino de muchos años. Un pariente que no gana nada con el terreno puede firmar si no hay una persona sin parentesco.
- ¿Cuánto cuesta registrar una declaración jurada de herederos?
- El secretario del condado cobra una cuota de registro, y las cuotas cambian según el condado. Texas Law Help da un ejemplo común de $15 por la primera página y $4 por cada página adicional. Pregunte al secretario del condado donde está el terreno antes de ir. Un abogado que redacte la declaración cobra aparte.
- ¿Qué es la regla de los cinco años para una declaración jurada de herederos?
- Según la Sección 203.001, un tribunal debe aceptar los hechos familiares de una declaración de herederos como prueba prima facie cuando la declaración lleva cinco años o más en los registros de escrituras. Cualquier persona con un interés todavía puede probar que los hechos están mal.
- ¿Qué pasa si la compañía de títulos no acepta la declaración?
- Pregunte exactamente qué necesita. A veces es una segunda declaración, un acta de defunción o la firma de más herederos. Si los hechos de la familia no están claros o están en disputa, la respuesta muchas veces es un procedimiento ante un tribunal para declarar herederos, según el Capítulo 202 del Código de Sucesiones. Un abogado de sucesiones de Texas le puede decir qué camino le conviene.
Fuentes
- Texas Estates Code Section 203.001: recorded statement of facts as prima facie evidence of heirship
- Texas Estates Code Section 203.002: form of affidavit concerning identity of heirs
- Texas Estates Code Chapter 203 (official text, PDF)
- Texas Law Help: How to draft an affidavit of heirship
- Texas Estates Code Section 202.002: when a court proceeding to declare heirship may be brought
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Recibido. Gracias. Una persona de verdad le va a llamar.