Cómo buscar el valor de un terreno en Matagorda CAD (MCAD)
Respuesta corta: Los terrenos del condado de Matagorda los tasa el Distrito de Tasación del Condado de Matagorda (MCAD), en Bay City. Búsquelos en esearch.matagorda-cad.org por nombre, dirección o Property ID, o use el mapa interactivo; MCAD vende una copia del plano por $4.50. MCAD no manda facturas ni recibe pagos: eso lo hace el Recaudador de Impuestos del condado. Sus preguntas frecuentes explican el límite del 20% (circuit breaker) de 2026, que cubre propiedad inmueble de $5,320,000 o menos, pero no terrenos con valuación agrícola, maderera u otra tasación especial; se quita al vender y vence el 31 de diciembre de 2026. Proteste antes del 15 de mayo o 30 días después de la fecha del aviso, por correo, en persona o en el portal, donde la protesta en línea es su reunión informal.
Un terreno en el condado de Matagorda, desde tierra de cultivo y ganado alrededor de Bay City hasta lotes frente a la bahía cerca de Palacios y Sargent, lo valora el Distrito de Tasación del Condado de Matagorda, que se llama a sí mismo MCAD. (El distrito del condado de Montgomery usa las mismas letras; esta guía es sobre Matagorda.) Sus registros se consultan gratis y sus preguntas frecuentes responden más dudas sobre terrenos que las de muchos distritos. Aquí verá cómo encontrar un terreno, cómo pedir un plano, cómo funciona el límite de 2026 y a quién no aplica, quién manda la factura y cómo es una protesta.
Encuentre el terreno
La búsqueda de MCAD está en esearch.matagorda-cad.org; la página principal la resume como búsqueda por nombre, dirección o Property ID. Hay pestañas By Owner, By Address y By ID, y la Advanced Search agrega abstract, subdivisión, vecindario, Geographic ID y año fiscal. Los consejos de la ayuda:
- El dueño se escribe con el apellido primero. Si el nombre completo falla, pruebe solo el menos común.
- Direcciones: empiece con la dirección completa y luego solo el nombre de la calle, sin el tipo de calle.
- El Property ID, que viene en su aviso y en su factura, es la forma más rápida.
- Los resultados se pueden guardar como archivo CSV o mandar por correo.
Para acreaje sin dirección, el mapa interactivo de la página principal suele ser más rápido. Si su terreno lleva a la cuenta equivocada en el mapa, MCAD dice que llame al 979-244-2031 o escriba a la oficina y pregunte por la persona encargada de GIS y mapas.
Hay dos herramientas más útiles para terrenos. MCAD dice que puede pedir un plano de su propiedad llamando o yendo a la oficina, en 2225 Avenue G, Bay City, a $4.50 por plano. Y la página de descargas del padrón y GIS ofrece archivos del padrón certificado, de dueños y de GIS por año, para quien quiera trabajar con los datos.
Lea el registro
Revise el dueño, la dirección de correo, la descripción legal, la superficie y el valor. El aviso de la búsqueda dice que la superficie y la descripción legal son solo para uso del distrito y deben verificarse antes de usarlas en documentos legales; en una venta cuenta la escritura o un survey. La página principal de MCAD también pide avisar cuanto antes los cambios de dirección o de dueño para evitar problemas con el correo, y sus preguntas frecuentes mencionan un formulario de cambio de dirección en el sitio o en la oficina.
MCAD explica cómo valora: un tasador usa ventas comparables, datos de ingresos o de costo y técnicas de tasación aceptadas. Los valores cambian cuando se retasa una zona, cuando se corrigen los registros, para igualar valores o cuando las ventas muestran que el valor anterior no era correcto. Todo se fija al 1 de enero según el Código Tributario, Sección 23.01. Un comprador paga por el terreno real, con su drenaje, su camino y su zona de inundación, y por eso el valor de impuestos y el precio de venta son distintos. Nuestro artículo sobre el valor tasado y el precio de venta explica más.
Un terreno en la costa merece un paso más. Gran parte del condado es baja y cerca del Golfo, así que busque la zona de inundación antes de poner precio; nuestra guía de zonas de inundación explica cómo.
El límite del 20% y a quién no aplica
Las preguntas frecuentes de MCAD explican el límite llamado circuit breaker con palabras sencillas. En resumen:
- Limita el aumento anual del valor tasado a 20% para propiedad inmueble que califica, salvo que se agreguen mejoras nuevas.
- En el año fiscal 2026 cubre propiedades de $5,320,000 o menos.
- No aplica a las viviendas que ya tienen el límite del 10%, ni a terrenos con tasación especial: terreno agrícola, terreno maderero, terrenos recreativos, de parque o escénicos, aeropuertos de acceso público y terreno maderero de uso restringido.
- Tiene que ser dueño durante un año calendario completo antes de que aplique. No hay que pedirlo; el distrito lo aplica solo.
- Se quita cuando la propiedad se vende, y el valor sube al valor de mercado hasta que el nuevo dueño califique.
- Aplica a los años 2024, 2025 y 2026 y vence el 31 de diciembre de 2026; MCAD dice que por ahora no hay planes de extenderlo.
El ejemplo de MCAD: el valor tasado del año pasado fue $100,000 y el valor de mercado de este año es $125,000, así que los impuestos se calculan sobre $120,000. Para quien vende un terreno, la lección es que la factura del comprador puede ser más alta que la suya si el límite ha mantenido bajo su valor.
Terreno agrícola y maderero
Mucho del condado de Matagorda se cultiva o se usa para pastoreo, y el terreno con valuación agrícola paga según lo que produce y no según su valor de mercado. Por eso también queda fuera del circuit breaker. Cuando cambia el uso, el Código Tributario, Sección 23.55, agrega un impuesto por cada uno de los tres años anteriores al cambio, más intereses. Decidan en el contrato quién lo paga; nuestro artículo sobre el impuesto retroactivo en terreno agrícola explica las opciones.
Quién manda la factura
La página principal de MCAD lo dice en mayúsculas: el distrito no manda facturas de impuestos ni recibe pagos. Las facturas vienen del Recaudador de Impuestos del condado de Matagorda, en la oficina de impuestos, 1801 7th St., Bay City, y los pagos van allí. La página dice que un pago a nombre del distrito no se procesa; se lleva a la oficina de impuestos para que le avisen y usted mande un cheque correcto. Las preguntas frecuentes dan el teléfono de la oficina de impuestos, 979-789-5100, para facturas, pagos y propiedades en venta por impuestos.
La búsqueda puede mostrar algo del historial y un monto estimado, pero MCAD subraya la palabra "estimado". Antes de vender, pida el saldo real a la oficina de impuestos. Nuestra guía sobre cómo ver los impuestos que se deben explica cómo.
Cómo es una protesta en MCAD
MCAD dice que avise su intención de protestar antes del 15 de mayo o dentro de 30 días de la fecha del Aviso de Valor Tasado. Si no se generó aviso, todavía puede protestar antes del 15 de mayo. Los avisos solo se mandan si declaró bienes, si el valor subió al menos $1,000 o si cambió el dueño; también se publican en cada cuenta de la búsqueda.
- En papel: mande o entregue una protesta por escrito en 2225 Avenue G. Basta una carta con el nombre del dueño, la propiedad y con qué no está de acuerdo.
- En línea: preséntela y manéjela en el Portal del Contribuyente, portal.matagorda-cad.org. MCAD insiste en que la protesta en línea es su reunión informal. Si acepta la oferta en línea, la protesta se cierra sin audiencia; si no hay acuerdo, pasa directo a una audiencia formal sin otra reunión informal.
- En la audiencia: preséntese en persona, por teléfono, por video o con una declaración jurada notariada. Para teléfono o video, avise a MCAD por escrito al menos 5 días antes y mande sus pruebas con declaración jurada.
Un detalle del portal importa: los usuarios registrados reciben sus avisos como archivos en el portal y no por correo postal ni correo electrónico, y MCAD dice que a usted le toca vincular sus propiedades a las comunicaciones electrónicas. Si espera un documento y no lo ve, llame a la oficina.
Como pruebas, lleve ventas de terrenos parecidos, fotos de problemas de drenaje o de acceso y un survey si la superficie está mal. Nuestra guía sobre cómo protestar el valor de un terreno tiene una lista.
Cómo lo usamos
Con un terreno de Matagorda empezamos por la cuenta de MCAD y, cuando ayuda, un plano de $4.50. Anotamos si el terreno tiene valuación agrícola y si un valor limitado se va a quitar con la venta, y luego pedimos el saldo a la oficina de impuestos, la zona de inundación y las ventas cercanas. Vea cómo compramos en el condado en nuestra página del condado de Matagorda. ¿Tiene terreno más arriba en la costa? Nuestra guía de Brazoria (BCAD) cubre el condado al este, y nuestra guía de Fort Bend (FBCAD) cubre otro distrito cercano.
Preguntas frecuentes
- ¿Dónde busco el valor de una propiedad en Matagorda?
- En esearch.matagorda-cad.org, la búsqueda del Distrito de Tasación del Condado de Matagorda, por nombre, dirección o Property ID, o con la búsqueda avanzada. La página principal de MCAD también enlaza un mapa interactivo y una página de descargas del padrón y GIS.
- ¿Puedo conseguir el plano de mi terreno en Matagorda?
- Sí. Las preguntas frecuentes de MCAD dicen que llame o vaya a la oficina, en 2225 Avenue G, Bay City, para pedir una copia del plano de su propiedad, a $4.50 por plano.
- ¿El límite del 20% aplica a terreno agrícola?
- No. MCAD dice que el circuit breaker limita el aumento a 20% por año para propiedad inmueble que califica, pero excluye las viviendas que ya tienen el límite del 10% y los terrenos con tasación especial, como terreno agrícola y maderero. En 2026 cubre propiedades de $5,320,000 o menos, se quita cuando la propiedad se vende y vence el 31 de diciembre de 2026.
- ¿Quién manda las facturas de impuestos en Matagorda?
- El Recaudador de Impuestos del condado de Matagorda, en la oficina de impuestos del condado, 1801 7th St., Bay City. La página principal de MCAD dice que el distrito no manda facturas ni recibe pagos, y sus preguntas frecuentes dan el teléfono de la oficina de impuestos, 979-789-5100, para facturas, pagos y propiedades en venta por impuestos.
- ¿Cómo funciona una protesta en línea en MCAD?
- MCAD dice que una protesta presentada en su portal es su reunión informal con el personal de tasación. Si acepta la oferta en línea, la protesta se cierra sin audiencia ante la ARB. Si no hay acuerdo, no hay otra reunión informal y la protesta pasa a una audiencia formal ante la ARB.
Fuentes
- MCAD: página principal
- MCAD: búsqueda de propiedades
- MCAD: ayuda de la búsqueda
- MCAD: preguntas frecuentes (octubre de 2026)
- MCAD: Tax Information
- MCAD: Tax Roll and GIS Downloads
- Código Tributario de Texas, Sección 23.01: valor de mercado al 1 de enero
- Código Tributario de Texas, Sección 23.55: cambio de uso del terreno
- Código Tributario de Texas, Sección 41.44: plazo de protesta
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Recibido. Gracias. Una persona de verdad le va a llamar.