¿Quién paga los impuestos de un terreno heredado en Texas?

Respuesta corta: En Texas, el impuesto a la propiedad de cada año es un gravamen sobre el terreno desde el 1 de enero (Sección 32.01 del Código Tributario) y una obligación personal de quien era dueño el 1 de enero (Sección 32.07). Cuando el dueño muere, el patrimonio pasa de inmediato a los herederos o a las personas nombradas en el testamento, sujeto a las deudas de esa persona (Secciones 101.001 y 101.051 del Código de Sucesiones). Así, el impuesto del año de la muerte es una deuda del difunto y sigue siendo un gravamen sobre el terreno, y los años siguientes corresponden a los nuevos dueños.

Cuando muere un padre o un abuelo y deja un terreno en Texas, la cuenta del impuesto a la propiedad no se detiene. Sigue llegando a nombre del difunto, y la familia se pregunta quién tiene que pagarla. La ley de Texas responde con dos fechas: quién era dueño del terreno el 1 de enero y cuándo murió el dueño. Esta guía explica las reglas que deciden quién debe qué, qué pasa con la exención de vivienda o con un aplazamiento de impuestos, y qué significa todo esto si usted quiere vender.

Este artículo es información general. No es asesoría legal ni fiscal. Cada caso es distinto; hable con un abogado de sucesiones de Texas sobre la situación de su familia.

Las dos reglas que deciden quién debe el impuesto

El impuesto a la propiedad en Texas funciona con dos reglas separadas, y las dos importan después de una muerte.

El impuesto es un gravamen sobre el terreno. Según la Sección 32.01 del Código Tributario, el 1 de enero de cada año se crea un gravamen sobre la propiedad que garantiza todos los impuestos, multas e intereses de ese año. El gravamen pertenece a cada entidad que cobra impuestos sobre la propiedad, como el condado, el distrito escolar y la ciudad. Queda perfeccionado de forma automática, sin que esas entidades tengan que registrar nada.

El impuesto también es una deuda personal. La Sección 32.07 dice que los impuestos a la propiedad son una obligación personal de quien es dueño de la propiedad el 1 de enero del año del impuesto. Esa persona no queda libre de la deuda aunque deje de ser dueña más tarde en el año.

Así que el impuesto de cada año tiene dos agarres: el terreno mismo y la persona que era dueña el 1 de enero. Cuando el dueño muere, los dos siguen existiendo. Lo que cambia es quién responde por ellos.

Qué pasa cuando muere el dueño

Texas no deja el terreno sin dueño mientras la familia se organiza. Según la Sección 101.001 del Código de Sucesiones, cuando una persona muere con testamento, los bienes que el testamento deja a otras personas pasan a ellas de inmediato, y lo que el testamento no cubre pasa a los herederos legales. Cuando una persona muere sin testamento, todo el patrimonio pasa de inmediato a los herederos legales.

Esa transferencia tiene una condición. La Sección 101.051 dice que el patrimonio pasa sujeto al pago de las deudas de la persona, salvo las que la ley exceptúa. Los herederos reciben la propiedad, pero la propiedad sigue respondiendo por lo que la persona debía.

Si se juntan esas reglas con las reglas del impuesto, el panorama es sencillo:

• El año de la muerte. La persona que murió era dueña del terreno el 1 de enero, así que el impuesto de ese año es su obligación personal y, por lo tanto, una deuda del patrimonio. El gravamen de ese año también se queda sobre el terreno.
• Cada año siguiente. El siguiente 1 de enero, el terreno ya pasó a los herederos o a las personas nombradas en el testamento. Los impuestos de esos años por lo general son su obligación personal, y el gravamen se crea sobre el terreno cada 1 de enero, como siempre.

Esto es así aunque la escritura todavía muestre el nombre del difunto. La cuenta del impuesto puede seguir llegando a ese nombre hasta que se actualicen los registros del distrito de avalúo, pero la ley mira quién es el dueño en realidad. Una declaración jurada de herederos o un proceso de sucesión es la forma en que la familia deja su propiedad registrada.

Qué pasa con la exención de vivienda

Si la persona que murió vivía en la propiedad, la cuenta del impuesto probablemente incluía la exención de residencia principal, y tal vez la exención adicional para dueños de 65 años o más o con discapacidad. Quizás le preocupe que la cuenta suba en cuanto muere el dueño. Para el año de la muerte, no sube.

La Sección 26.10 del Código Tributario explica cómo se prorratean los impuestos cuando una exención que aplicaba el 1 de enero termina a mitad del año, y deja fuera de ese prorrateo, de forma expresa, la exención de residencia principal. Y la Sección 26.112 dice que si en cualquier momento del año la propiedad pertenece a alguien que califica para la exención de 65 años o más o de discapacidad, el impuesto de ese año se calcula como si esa persona hubiera calificado el 1 de enero y durante el resto del año.

El año siguiente es diferente. Según la Sección 11.42, el derecho a una exención se decide según los requisitos del dueño el 1 de enero. La Sección 11.43 dice que una exención de vivienda, una vez otorgada, sigue aplicando hasta que la propiedad cambia de dueño o cambian los requisitos de la persona, y el tasador principal puede pedir una nueva solicitud para confirmar quién califica. En la práctica, los nuevos dueños solo conservan una exención de vivienda si uno de ellos califica por su cuenta, por ejemplo, porque vive allí como su hogar.

Si un heredero se muda a la propiedad, solicita su propia exención ante el distrito de avalúo. Si nadie vive allí, el terreno pagará impuestos sin la exención de vivienda a partir del primer 1 de enero después del cambio.

Si el dueño había aplazado sus impuestos

Algunos dueños de vivienda en Texas, mayores o con discapacidad, dejan de pagar el impuesto de su casa presentando una declaración jurada de aplazamiento. La Sección 33.06 del Código Tributario lo permite para dueños de 65 años o más, con discapacidad o veteranos discapacitados que califican, sobre la casa en la que viven y que les pertenece. El aplazamiento no cancela el impuesto. Solo impide que las entidades fiscales demanden o vendan la casa mientras dura, y los intereses siguen corriendo al cinco por ciento anual durante ese tiempo.

Cuando el dueño muere, la Sección 33.06(f) permite que el aplazamiento continúe para un cónyuge sobreviviente que tenía 55 años o más cuando murió el dueño, si la casa era la residencia principal de los dos en ese momento. Sin un cónyuge que califique, la protección se acaba: las entidades fiscales no pueden demandar ni hacer una venta por impuestos hasta el día 181 después de que el recaudador entregue un aviso de morosidad posterior a la fecha en que la propiedad dejó de ser la residencia principal del dueño.

Eso puede dejar a los herederos con varios años de impuestos aplazados más intereses, todo a la vez. Si cree que su padre o su madre tenía un aplazamiento, pida al distrito de avalúo y a la oficina de impuestos el monto total adeudado lo antes posible.

Qué tan rápido crecen los impuestos sin pagar

Mientras se arregla el patrimonio, la cuenta del impuesto no espera. Según la Sección 33.01 del Código Tributario, un impuesto moroso suma una multa del seis por ciento el primer mes, más uno por ciento por cada mes adicional, hasta llegar al doce por ciento el 1 de julio. Además, se acumulan intereses del uno por ciento al mes mientras el impuesto siga sin pagarse.

Si el patrimonio no puede pagar de inmediato, la oficina de impuestos puede ofrecer un plan de pagos. Nuestra guía sobre los planes de pago de impuestos a la propiedad en Texas explica quién califica, y la guía sobre cómo consultar los impuestos que se deben muestra dónde ver cada año pendiente.

Una lista corta para los herederos

• Busque la propiedad en el sitio web del distrito de avalúo del condado y en el de la oficina de impuestos para ver cada año sin pagar.
• Fíjese si la cuenta mostraba una exención de vivienda, de 65 años o más o de discapacidad, y si se presentó un aplazamiento.
• Separe los años anteriores a la muerte de los posteriores; los primeros son una deuda del patrimonio y los segundos por lo general corresponden a los nuevos dueños.
• Decidan cómo va a registrar la familia la propiedad: una declaración jurada de herederos, una declaración jurada de patrimonio pequeño o un proceso de sucesión.
• Sigan pagando, o hagan un plan de pagos, mientras deciden qué hacer con el terreno, para que las multas y los intereses no sigan creciendo.

Vender un terreno heredado que debe impuestos

Como el gravamen del impuesto se queda sobre el terreno hasta que se paga, un comprador no puede recibir un título limpio mientras se deban impuestos. Los impuestos adeudados se pueden pagar con el dinero de la venta al cierre, así que la familia no tiene que pagarlos antes. El impuesto sobre la ganancia de la venta es otro tema; vea cómo funciona la base ajustada en un terreno heredado.

Si el terreno es más carga de la que la familia quiere llevar, puede pedirnos una oferta en efectivo por escrito. Cuéntenos qué impuestos se deben y cómo está el título hoy, y revisaremos los números con usted.

Preguntas frecuentes

¿Los herederos tienen que pagar los impuestos a la propiedad de alguien que murió en Texas?

El impuesto del año de la muerte es una obligación personal de quien era dueño del terreno el 1 de enero de ese año (Sección 32.07 del Código Tributario), lo que lo convierte en una deuda del patrimonio. El patrimonio pasa a los herederos sujeto a las deudas de la persona (Sección 101.051 del Código de Sucesiones), y el gravamen del impuesto se queda sobre el terreno de todos modos (Sección 32.01).

¿Quién debe el impuesto de los años posteriores a la muerte del dueño?

El impuesto es una obligación personal de quien es dueño del terreno el 1 de enero de cada año. Según la Sección 101.001 del Código de Sucesiones, el patrimonio pasa a los herederos o a las personas nombradas en el testamento en el momento de la muerte, así que los años siguientes por lo general les corresponden a ellos.

¿Se pierde la exención de vivienda cuando muere el dueño?

No para el impuesto de ese año. La regla que prorratea una exención que termina durante el año no se aplica a la exención de residencia principal (Sección 26.10 del Código Tributario). Para el año siguiente, la exención depende de quién califica el 1 de enero (Sección 11.42).

¿Qué pasa con un aplazamiento de impuestos cuando muere el dueño?

Si el cónyuge sobreviviente tenía 55 años o más y vivía allí, el aplazamiento puede continuar (Sección 33.06(f) del Código Tributario). Si no, las entidades fiscales solo pueden demandar o vender después del día 181 tras un aviso de morosidad posterior a la fecha en que la casa dejó de ser la residencia principal del dueño.

¿Puedo vender un terreno heredado con impuestos sin pagar?

Sí. El gravamen del impuesto se queda sobre el terreno hasta que se paga, así que los impuestos adeudados se pueden pagar con el dinero de la venta al cierre. Las multas y los intereses siguen creciendo mientras el impuesto no se pague (Sección 33.01 del Código Tributario).

Fuentes

• Código Tributario de Texas, Sección 32.01 (gravamen fiscal)
• Código Tributario de Texas, Sección 32.07 (obligación personal)
• Código de Sucesiones de Texas, Sección 101.001 (el patrimonio pasa al morir)
• Código de Sucesiones de Texas, Sección 101.051 (deudas del patrimonio)
• Código Tributario de Texas, Sección 26.10 (prorrateo de impuestos)
• Código Tributario de Texas, Sección 26.112 (viviendas de mayores de 65 y discapacitados)
• Código Tributario de Texas, Sección 11.42 (requisitos al 1 de enero)
• Código Tributario de Texas, Sección 11.43 (solicitudes de exención)
• Código Tributario de Texas, Sección 33.06 (aplazamiento de impuestos)
• Código Tributario de Texas, Sección 33.01 (multas e intereses)

Cada fuente se abrió y se leyó el 25 de octubre de 2026. Las reglas y las tarifas cambian: revise la fuente para ver la versión vigente.

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