Pozos de agua en terrenos de Texas: qué revisar antes de comprar

Respuesta corta: En Texas el dueño del terreno es dueño del agua subterránea como propiedad inmueble (Sección 36.002 del Código de Aguas), pero los distritos locales de conservación de agua subterránea, que la Legislatura llama el método preferido del estado para manejar el agua subterránea, fijan reglas para los pozos (Sección 36.0015). Un pozo usado solo para la casa o para ganado o aves está exento de permisos del distrito si está en un terreno de más de 10 acres y no puede producir más de 25,000 galones al día, pero el dueño todavía debe registrarlo y mantenerlo según las reglas del distrito (Sección 36.117). La exención no aplica al agua para una subdivisión que necesita plano. Se necesita una licencia del Departamento de Licencias y Regulación de Texas para perforar un pozo o instalar su bomba, y los reportes de pozos se pueden consultar con la Junta de Desarrollo Hídrico de Texas (pozos perforados después de 2002) o la TCEQ (pozos anteriores). Antes de comprar, encuentre el distrito, pida el reporte del pozo y pregunte por el registro.

El agua decide lo que se puede hacer con un terreno sin construir en Texas. Una casa, unas cabezas de ganado o un huerto la necesitan, y lejos de las líneas de la ciudad eso normalmente significa un pozo. Si va a comprar un terreno con pozo, o piensa perforar uno, unos cuantos registros públicos y reglas le dicen casi todo lo que necesita saber. Esta guía explica quién es dueño del agua subterránea, cuándo un pozo necesita permiso, quién puede perforarlo y qué registros pedir antes de firmar.

Este artículo es información general. No es asesoría legal. Las reglas del agua subterránea son locales; consulte al distrito de conservación de agua subterránea del terreno, y a un abogado de bienes raíces de Texas sobre una propiedad específica.

Quién es dueño del agua bajo el terreno

La Sección 36.002 del Código de Aguas de Texas dice que la Legislatura reconoce que el dueño del terreno es dueño del agua subterránea como propiedad inmueble. El dueño puede perforar y producirla, siempre que no cause desperdicio, drenaje malicioso de otra propiedad o hundimiento por negligencia, y sujeto al resto de la ley. Al comprar un terreno, revise la escritura y el compromiso de título por cualquier venta o reserva anterior de derechos de agua, igual que con los minerales.

Encuentre el distrito de conservación de agua subterránea

La Sección 36.0015 dice que los distritos de conservación de agua subterránea son el método preferido del estado para manejar el agua subterránea. Los distritos adoptan planes de manejo que aprueba la Junta de Desarrollo Hídrico de Texas, y fijan reglas locales de registro, distancia entre pozos y producción. La Junta publica un mapa de distritos y una lista de contactos, así que el primer paso para cualquier terreno es saber si está dentro de un distrito y leer sus reglas. Nuestra lista de reglas para terrenos en Texas muestra las otras reglas locales que debe revisar al mismo tiempo.

Cuándo un pozo está exento de permisos

Según la Sección 36.117, un distrito no puede exigir permiso para un pozo usado solo para uso doméstico o para dar agua a ganado o aves si el pozo:

• está en un terreno de más de 10 acres, y
• está perforado, terminado o equipado de modo que no puede producir más de 25,000 galones de agua subterránea al día.

Exento no quiere decir sin reglas. La misma sección dice que el distrito debe exigir que el dueño registre el pozo, y que lo equipe y mantenga con tubería, ademe y conexiones que eviten que el agua se escape o se contamine. El perforador debe presentar el registro del pozo al distrito. El distrito también puede aplicar sus reglas de distancia a pozos nuevos, y puede cancelar la exención si el agua deja de usarse solo para esos fines.

Un límite importa a quien compra un lote en un desarrollo nuevo: la exención no aplica a un pozo que da agua a una subdivisión que necesita aprobación de plano según el Capítulo 232 del Código de Gobierno Local. En un terreno de 10 acres o menos, o para otros usos, cuente con necesitar el permiso del distrito, y lea sus reglas antes de comprar.

Quién puede perforarlo

El Departamento de Licencias y Regulación de Texas (TDLR) dice que se necesita licencia para perforar un pozo de agua en Texas y para instalar su bomba. Pida a cualquier perforador su número de licencia de TDLR, y pídale que presente el reporte del pozo y los papeles del distrito.

Registros que debe pedir de un pozo existente

1. El reporte del pozo. TDLR remite al Sistema de Reportes de Pozos de Texas, de la Junta de Desarrollo Hídrico, para pozos perforados después de 2002, y a los reportes de pozos de la TCEQ para pozos perforados antes de 2003. El reporte muestra la profundidad y la construcción.
2. El registro del distrito. Pregunte al distrito si el pozo está registrado y si aplica algún permiso.
3. Registros de la bomba y reparaciones. El vendedor puede tener facturas de trabajos en la bomba que muestran la historia del pozo.
4. Un análisis del agua. Haga analizar el agua en un laboratorio antes de depender de ella para una casa.

Si el terreno también necesita fosa séptica, nuestra guía sobre fosas sépticas para compradores de terrenos explica esos permisos.

Para vendedores: tenga los papeles listos

Un comprador que ve el reporte del pozo, el registro y las reparaciones recientes puede evaluar el agua rápido. Póngalos junto a la escritura y los recibos de impuestos antes de vender. Nuestra guía sobre qué tener listo antes de vender (en inglés) cubre el resto de los papeles.

Lista para el comprador

1. Encuentre el distrito de conservación de agua subterránea y lea sus reglas de registro, distancia y permisos.
2. Compare el tamaño del terreno y el uso que planea con la regla de pozos exentos de la Sección 36.117.
3. Pida el reporte del pozo y el registro del distrito.
4. Revise la escritura y el compromiso de título por cualquier reserva de derechos de agua.
5. Cuente con un perforador con licencia y un análisis del agua antes de depender del pozo.

Si piensa vivir en el terreno en un RV o una casa pequeña mientras construye, vea nuestra guía sobre un RV o una casa pequeña en un terreno de Texas, y nuestra guía sobre comprar un terreno directo del dueño para el resto de la compra.

¿Busca un terreno?

Nuestro mercado de terrenos muestra terrenos en venta en Texas. Pregunte por el agua, el acceso y los servicios de cualquiera antes de decidir.

Preguntas frecuentes

¿Quién es dueño del agua subterránea en un terreno de Texas?

El dueño del terreno. La Sección 36.002 del Código de Aguas dice que la Legislatura reconoce que el dueño del terreno es dueño del agua subterránea como propiedad inmueble, y puede perforar y producirla, sujeto a la ley y a las reglas del distrito local de conservación de agua subterránea.

¿Necesito permiso para perforar un pozo en mi terreno en Texas?

No siempre. Según la Sección 36.117, un pozo usado solo para uso doméstico o para ganado o aves está exento de permisos del distrito si está en un terreno de más de 10 acres y no puede producir más de 25,000 galones al día. El distrito todavía debe exigir que lo registre, y debe construirse y mantenerse según sus reglas.

¿La exención de pozos aplica a las subdivisiones?

No. La Sección 36.117 dice que la exención no aplica a un pozo que da agua a una subdivisión que necesita aprobación de plano según el Capítulo 232 del Código de Gobierno Local.

¿Quién puede perforar un pozo de agua en Texas?

Un perforador con licencia. El Departamento de Licencias y Regulación de Texas dice que se necesita licencia para perforar un pozo de agua en Texas y para instalar su bomba.

¿Cómo encuentro los registros de un pozo existente?

Pida al vendedor el reporte del pozo. TDLR remite al Sistema de Reportes de Pozos de Texas de la Junta de Desarrollo Hídrico para pozos perforados después de 2002, y a los reportes de pozos de la TCEQ para pozos perforados antes de 2003. El distrito local también puede tener el registro.

Fuentes

• Código de Aguas de Texas, Sección 36.002 (propiedad del agua subterránea, en inglés)
• Código de Aguas de Texas, Sección 36.0015 (distritos de conservación, en inglés)
• Código de Aguas de Texas, Sección 36.117 (pozos exentos, en inglés)
• Departamento de Licencias y Regulación de Texas: perforadores de pozos (en inglés)
• Junta de Desarrollo Hídrico de Texas: distritos de conservación de agua subterránea (en inglés)

Cada fuente se abrió y se leyó el 22 de octubre de 2026. Las reglas y las tarifas cambian: revise la fuente para ver la versión vigente.

Siga leyendo