Ejecución hipotecaria en Texas: los plazos y sus opciones
Respuesta corta: Casi todos los préstamos de casa en Texas usan una escritura de fideicomiso con poder de venta, así que la ejecución sigue los pasos de aviso de la Sección 51.002 del Código de Propiedad de Texas en lugar de una demanda. Para una casa habitada, el administrador del préstamo primero debe mandar por correo certificado un aviso de incumplimiento que dé por lo menos 20 días para ponerse al corriente. Luego se debe dar un aviso de venta por lo menos 21 días antes de la venta: publicado en la puerta del juzgado, archivado con el secretario del condado y enviado por correo certificado, y el envío por correo se completa cuando se deposita en el correo. La venta es una subasta pública entre las 10 a.m. y las 4 p.m. del primer martes de un mes, normalmente en el juzgado del condado. Hasta la venta, el dueño puede ponerse al corriente, llegar a un arreglo con el administrador o vender y pagar el préstamo en el cierre.
Atrasarse con la hipoteca es de las situaciones más estresantes para un dueño de casa, y la palabra ejecución hace sentir que todo pasa de golpe. No es así. Una ejecución hipotecaria en Texas sigue pasos escritos con plazos de aviso fijos, así que una vez que conoce los pasos puede ver cuánto tiempo tiene y qué todavía puede hacer. Este es el proceso, según la ley misma.
Por qué las ejecuciones en Texas normalmente no pasan por un tribunal
Casi todos los préstamos de casa en Texas están garantizados con una escritura de fideicomiso (deed of trust) con poder de venta. Eso permite vender la propiedad mediante una serie de avisos en lugar de una demanda. Las reglas de esos avisos y de la venta están en la Sección 51.002 del Código de Propiedad de Texas.
Los pasos, en orden
- Pagos atrasados. Empiezan los cargos por atraso y el administrador del préstamo se comunica con usted. Todavía no ha empezado nada de la Sección 51.002, y este es el momento más fácil para corregir las cosas.
- Aviso de incumplimiento. Para un deudor atrasado en su casa, el administrador debe mandar un aviso por escrito por correo certificado que diga el incumplimiento y dé por lo menos 20 días para ponerse al corriente antes de que se pueda dar un aviso de venta. La ley dice que esto aplica aunque exista un acuerdo en contrario.
- Aviso de venta. El aviso se debe dar por lo menos 21 días antes de la venta, y debe decir la hora más temprana en que empezará la venta. Se da de tres formas: publicado en la puerta del juzgado de cada condado donde está la propiedad, archivado con el secretario de cada uno de esos condados y enviado por correo certificado a cada deudor.
- La venta. Una subasta pública, como se describe abajo.
Un detalle sorprende a la gente. La Sección 51.002 dice que el envío por correo certificado se completa cuando el aviso se deposita en el correo, con el franqueo pagado, a la última dirección conocida del deudor. El plazo no espera a que usted abra el sobre, así que mantenga su dirección al día y abra el correo de su administrador.
La subasta del primer martes
La Sección 51.002 dice que la venta es una subasta pública entre las 10 a.m. y las 4 p.m. del primer martes de un mes. En general se hace en el juzgado del condado donde está el terreno, en el área que designe la corte de comisionados. Si el primer martes cae 1 de enero o 4 de julio, la venta pasa al primer miércoles de ese mes, con el mismo horario.
Hasta que la venta de verdad ocurra, todavía tiene opciones.
Opciones antes de la venta
- Ponerse al corriente. Pague lo atrasado más los cargos permitidos, y el préstamo vuelve a la normalidad. Pida al administrador la cantidad por escrito.
- Llegar a un arreglo con el administrador. Muchos administradores consideran un plan de pagos, una modificación u otras opciones, sobre todo si llama temprano. Un consejero de vivienda aprobado por HUD le puede ayudar a prepararse.
- Vender antes de la fecha. Si conservar la casa no es realista, una venta que cierre antes de la fecha de la subasta paga el préstamo en el cierre, y el capital que quede es para usted en lugar de perderse en la subasta.
- Dejar que llegue a la venta. A veces ese es el resultado, pero normalmente deja al dueño con lo menos.
Vender con una fecha de venta en el calendario
Mientras la venta no haya ocurrido, todavía puede vender. No tiene que ponerse al corriente primero: la compañía de títulos pide al administrador el saldo para liquidar el préstamo y lo paga con el precio en el cierre, junto con cualquier impuesto a la propiedad atrasado. El resto es para usted. Lo que importa es si la venta se puede cerrar antes de la fecha, y eso depende sobre todo del título y del saldo, así que llame temprano a la compañía de títulos.
Si también hay impuestos a la propiedad atrasados, vea qué pasa si deja de pagar los impuestos a la propiedad; una venta fiscal sigue otras reglas, explicadas en cómo funciona una venta fiscal en Texas. Si la casa se heredó y todavía está a nombre de un papá o una mamá que falleció, primero hay que arreglar el título; vea vender una propiedad heredada y la sucesión.
Qué hacer esta semana
- Busque cada aviso que ha recibido y anote las fechas.
- Pida al administrador, por escrito, la cantidad para ponerse al corriente y el saldo para liquidar.
- Hable con un abogado de Texas o con un consejero de vivienda aprobado por HUD sobre sus opciones.
- Si vender es una opción, llame a una compañía de títulos sobre los tiempos, y compare las ofertas por precio, fecha de cierre y quién paga qué. Nuestra lista sobre lo que debe decir una oferta en efectivo le enseña cómo.
Dónde entramos nosotros
Compramos casas y terrenos en Texas, incluidas propiedades con fecha de ejecución. Si nos pregunta, revisamos el registro público, le decimos con honestidad si una venta antes de la fecha parece realista y ponemos cualquier oferta por escrito. Si ponerse al corriente o un arreglo con su administrador es mejor camino, se lo vamos a decir. Puede pedir una oferta o llamar al (346) 255-4742.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria en Texas?
- Para una casa habitada, la Sección 51.002 del Código de Propiedad exige un aviso de incumplimiento con por lo menos 20 días para ponerse al corriente, luego un aviso de venta por lo menos 21 días antes de la venta, y las ventas son el primer martes de un mes. Lea las fechas de sus propios avisos, porque los tiempos de cada administrador cambian.
- ¿Cuándo son las ventas por ejecución en Texas?
- La Sección 51.002 dice que la venta es una subasta pública entre las 10 a.m. y las 4 p.m. del primer martes de un mes, en general en el juzgado del condado donde está la propiedad, en el área que designe la corte de comisionados. Si ese martes es 1 de enero o 4 de julio, la venta pasa al primer miércoles.
- ¿Los 21 días empiezan cuando recibo el aviso?
- No. La Sección 51.002 dice que el envío del aviso por correo certificado se completa cuando el aviso se deposita en el correo de Estados Unidos, con el franqueo pagado, a la última dirección conocida del deudor. Mantenga su dirección al día con su administrador.
- ¿Todavía puedo vender mi casa si ya hay una venta por ejecución programada?
- Sí, mientras la venta no haya ocurrido y la venta de usted se pueda cerrar antes. El saldo del préstamo se paga con el precio en el cierre a través de la compañía de títulos, así que no tiene que ponerse al corriente primero. Pregunte pronto a la compañía de títulos qué tan rápido puede conseguir el saldo y cerrar.
- ¿Puedo detener una ejecución que ya empezó?
- Muchas veces sí. Los dueños suelen ponerse al corriente pagando lo atrasado, llegar a un plan de pagos o una modificación con el administrador, o vender antes de la fecha de la venta. Un abogado de Texas o un consejero de vivienda aprobado por HUD le puede decir qué opciones le sirven.
Fuentes
- Texas Property Code Section 51.002: sale of real property under contract lien
- Texas Property Code Chapter 51 (official text)
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Recibido. Gracias. Una persona de verdad le va a llamar.