Lo que debe decir una oferta en efectivo por un terreno en Texas
Respuesta corta: Una oferta en efectivo es más que un precio. Antes de firmar, revise que diga por escrito: el precio de venta y que nada de él depende de un préstamo; cuánto depósito de garantía pone el comprador, con qué compañía de títulos y para cuándo; si hay periodo de opción y de cuántos días; quién paga la póliza de título del dueño y la medición; qué costos de cierre paga cada parte; quién debe los impuestos retroactivos; y la fecha de cierre. El Contrato de Propiedad sin Mejoras de la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC No. 9-18) tiene un párrafo para cada cosa, así que sirve de medida para cualquier oferta, aunque venga en el formulario propio del comprador.
Llega una oferta por su terreno y el número se ve bien. Pero una oferta en efectivo es un contrato, y el número es solo un renglón. Dos ofertas con el mismo precio pueden dejarle cantidades muy distintas en el bolsillo, en fechas muy distintas, con posibilidades muy distintas de que de verdad se cierre.
Una buena medida es el contrato que publica el propio Estado de Texas para terrenos. La Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC) emite el Contrato de Propiedad sin Mejoras, TREC No. 9-18, para propiedades sin construcciones. No todos los compradores usan ese formulario; algunos hacen el suyo. De cualquier forma, las preguntas de abajo salen directo de sus párrafos, y cualquier oferta que esté considerando debe contestar cada una por escrito.
1. El precio, y si de verdad es en efectivo
El párrafo 3 del formulario estatal divide el precio de venta en dos: una parte en efectivo que paga el comprador en el cierre, y la suma de todo el financiamiento descrito en anexos (financiamiento de terceros, asumir un préstamo o financiamiento del vendedor). El contrato define la parte en efectivo de modo que "does not include proceeds from borrowing of any kind or selling other real property" (no incluye dinero de préstamos de ningún tipo ni de la venta de otro bien raíz), a menos que el contrato lo diga.
Así que revise dos cosas. ¿Está todo el precio en el renglón de efectivo? ¿Y hay algún anexo de financiamiento? Si un comprador dice "efectivo" pero el trato depende de un préstamo o de vender otra cosa primero, eso debe quedar por escrito, no descubrirse después.
¿El precio es por acre o fijo?
El mismo párrafo tiene una casilla para indicar si el precio se ajustará según la medición. Si está marcada, el precio cambia por una cantidad fija de dólares por acre por cualquier diferencia entre los acres del contrato y los de la medición, y cualquiera de las partes puede terminar el contrato si el cambio es de más de 10%. Si no está seguro de sus acres exactos, sepa cómo está marcada esa casilla.
2. El depósito de garantía: cuánto, dónde y para cuándo
El párrafo 5 dice que el comprador debe entregar el depósito de garantía (y cualquier cuota de opción) al agente de depósito dentro de los 3 días después de la fecha efectiva. El agente de depósito se nombra en el contrato, y normalmente es una compañía de títulos. También hay un renglón para un depósito adicional más adelante.
Busque:
- Una cantidad. El formulario la deja en blanco. Una cantidad significativa muestra que el comprador está comprometido.
- Alguien neutral que lo guarde. Una compañía de títulos, no el comprador.
- Una fecha límite. Si el comprador no entrega el depósito a tiempo, el formulario permite que el vendedor termine el contrato.
También importa después. Según el párrafo 15, si el comprador no cumple, el vendedor puede terminar el contrato y quedarse con el depósito de garantía como daños pactados. Nuestra guía sobre el depósito de garantía en la venta de un terreno en Texas lo explica más a fondo.
3. El periodo de opción: la salida libre del comprador
El párrafo 5B es la opción de terminación. A cambio de la cuota de opción, el vendedor le da al comprador "the unrestricted right to terminate this contract" (el derecho sin restricciones de terminar este contrato) dentro de un número de días que llenan las partes. Si el comprador termina el contrato a tiempo, el vendedor se queda con la cuota de opción y al comprador le regresan el depósito de garantía. La cuota de opción se abona al precio si la venta se cierra.
Desde el lado del vendedor, el periodo de opción es tiempo en que su terreno está fuera del mercado mientras el comprador se puede ir por cualquier razón. Un periodo de opción largo con una cuota chica es una oferta más débil de lo que parece. Si el formulario no muestra cuota de opción, o el comprador no la paga a tiempo, el comprador no tiene ese derecho.
4. El título: quién paga la póliza y qué compañía
El párrafo 6A dice que el vendedor le da al comprador una póliza de seguro de título del dueño por el monto del precio de venta, y tiene dos casillas para indicar a cargo de quién: del vendedor o del comprador. La compañía de títulos se nombra en el contrato. Es un renglón de costo en lo que usted recibe, así que revise la casilla.
Luego la compañía de títulos emite un compromiso con lo que encontró y lo que no va a asegurar. Nuestra guía sobre cómo leer un compromiso de título lo explica.
5. La medición: si se necesita o no, y quién paga
El párrafo 6C cubre la medición (survey), con opciones para usar la medición existente del vendedor, una nueva a cargo del vendedor o una nueva a cargo del comprador. Si su terreno nunca se ha medido, o la medición es vieja, vea vender un terreno en Texas sin medición antes de aceptar una de las casillas.
6. Los costos de cierre: qué le toca a usted y qué a ellos
El párrafo 12 enumera el reparto normal. Del lado del vendedor: liberar los gravámenes existentes, los estados de cuenta o certificados de impuestos, preparar la escritura y la mitad de la cuota de depósito. Del lado del comprador: los costos del préstamo, las cuotas de registro y la otra mitad de la cuota de depósito. También hay un renglón donde el vendedor puede aceptar pagar hasta cierta cantidad de los gastos del comprador.
El contrato propio de un comprador puede cambiar esto, por ejemplo "el comprador paga todos los costos de cierre". Eso puede ser un beneficio real, así que pídalo por escrito. Nuestra guía sobre quién paga los costos de cierre en la venta de un terreno en Texas explica los conceptos comunes.
7. Impuestos a la propiedad e impuestos retroactivos
Según el párrafo 13A, los impuestos del año en curso se prorratean hasta la fecha de cierre, y se ajustan después si la cuenta real es distinta. El párrafo 13B cubre los impuestos retroactivos (rollback), el impuesto adicional que puede deberse cuando un terreno con valuación agrícola u otra valuación especial cambia de uso:
- si los causa la venta o el uso que el comprador le dé después del cierre, los paga el comprador;
- si los causa el uso o el cambio de uso del vendedor antes del cierre, los paga el vendedor.
Si su terreno tiene valuación agrícola, lea los impuestos retroactivos al vender un terreno en Texas y asegúrese de que la oferta diga lo mismo.
8. La fecha de cierre y lo que firma
El párrafo 9 fija la fecha de cierre (o 7 días después de que se corrijan o se renuncie a las objeciones al título, lo que ocurra más tarde). En el cierre el vendedor firma una escritura de garantía general y entrega estados de cuenta de impuestos que muestran que no hay impuestos atrasados, y el comprador paga el precio "in good funds acceptable to the Escrow Agent" (en fondos aceptables para el agente de depósito). La posesión pasa en el cierre y el pago, según el párrafo 10.
Una fecha de cierre firme es parte del valor de la oferta. "Cerramos cuando podamos" no es una fecha.
9. La condición: "tal como está" y el acceso para inspeccionar
El párrafo 7 permite que el comprador inspeccione el terreno y dice que el vendedor debe dar acceso en horarios razonables. El párrafo 7B define "As Is" (tal como está) como la condición actual "with any and all defects and without warranty except for the warranties of title and the warranties in this contract" (con todos sus defectos y sin garantía, salvo las garantías de título y las de este contrato). Si una oferta dice que el comprador toma el terreno tal como está, normalmente es bueno para el vendedor, pero lea a qué más puede todavía objetar el comprador.
Comparar dos ofertas lado a lado
Cuando tenga más de una oferta, póngalas en fila en estos puntos: efectivo o financiado, depósito de garantía y quién lo guarda, días y cuota de opción, póliza de título, medición, costos de cierre, impuestos retroactivos y fecha de cierre. Luego calcule cuánto le quedaría de cada una, no solo el precio de arriba.
También es justo revisar al comprador. Nuestra guía sobre cómo revisar a un comprador de terrenos dice qué buscar, y cómo hacemos ofertas explica cómo arma Land Dreamz las suyas.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué hace que una oferta por un terreno sea en efectivo?
- En el contrato estándar del estado para terrenos, el precio se divide en una parte en efectivo y una parte financiada. La parte en efectivo, según la definición del mismo contrato, no incluye dinero de ningún tipo de préstamo ni de la venta de otro bien raíz, a menos que el contrato lo diga. Una oferta de verdad en efectivo pone todo el precio en el renglón de efectivo y no lleva anexo de financiamiento.
- ¿Cuánto depósito de garantía debe dar un comprador de terreno?
- La ley de Texas no fija una cantidad. El contrato estándar deja el espacio en blanco para que lo llenen las partes y pide que el comprador lo entregue al agente de depósito, normalmente la compañía de títulos, dentro de los 3 días después de la fecha efectiva. Lo que más importa es que sea dinero real, en manos de una compañía de títulos neutral, con una fecha límite clara.
- ¿Qué es el periodo de opción en un contrato de terreno en Texas?
- A cambio de una cuota de opción, el vendedor le da al comprador el derecho sin restricciones de terminar el contrato dentro de un número fijo de días. Si el comprador lo termina a tiempo, el vendedor se queda con la cuota de opción y al comprador le regresan el depósito de garantía. Si no se pone una cuota de opción o no se paga a tiempo, el comprador no tiene ese derecho.
- ¿Quién paga la póliza de título en la venta de un terreno en Texas?
- Se negocia. El contrato estándar tiene dos casillas, a cargo del vendedor o a cargo del comprador, para la póliza de título del dueño. Revise qué casilla marca la oferta.
- ¿Qué pasa si el comprador se echa para atrás después del periodo de opción?
- Según el contrato estándar, si el comprador no cumple, el vendedor puede exigir que se cumpla el contrato o terminarlo y quedarse con el depósito de garantía como daños pactados. Por eso importan el tamaño del depósito y quién lo guarda.
Fuentes
- Texas Real Estate Commission: Unimproved Property Contract (Form 9-18)
- Texas Real Estate Commission: Unimproved Property Contract, TREC No. 9-18 (PDF)
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Recibido. Gracias. Una persona de verdad le va a llamar.