Cómo funciona una venta fiscal de propiedad en Texas, paso a paso

Respuesta corta: Los impuestos a la propiedad sin pagar en Texas crecen con multas e intereses, y luego las entidades que cobran impuestos pueden demandar y obtener una sentencia. El terreno se vende en una subasta pública, normalmente entre las 10 a.m. y las 4 p.m. del primer martes del mes. Después de la venta, el dueño anterior todavía puede volver a comprar el terreno: dentro de dos años si es casa principal, terreno agrícola o un interés en minerales, y dentro de 180 días si es otra propiedad.

Una carta de un despacho de abogados sobre impuestos atrasados da miedo, y casi todo el miedo viene de no saber qué sigue. Una venta fiscal en Texas no pasa de repente. Sigue pasos escritos en el Código de Impuestos, y en casi cada paso el dueño todavía tiene opciones. Este es el orden, en palabras sencillas.

Paso 1: los impuestos no se pagan y la cuenta crece

Cuando una cuenta de impuestos está morosa, la Sección 33.01 del Código de Impuestos le agrega dos cosas:

• Multa: 6 por ciento del impuesto el primer mes, más 1 por ciento por cada mes o parte de un mes adicional. Un impuesto que sigue sin pagarse el 1 de julio lleva una multa total de 12 por ciento.
• Interés: 1 por ciento por cada mes o parte de un mes que el impuesto siga sin pagarse. El interés sigue corriendo hasta que se paga el impuesto, aun después de una sentencia.

Encima se pueden agregar costos de cobranza y honorarios de abogados. Por eso una cuenta que parecía manejable puede verse muy distinta unos años después. Nuestra guía sobre estar atrasado en los impuestos a la propiedad en Texas explica qué hacer en esta etapa, cuando hay más opciones.

Paso 2: la demanda y la sentencia

Una venta fiscal normalmente viene después de una demanda. Las entidades que cobran impuestos (condado, distrito escolar, ciudad y otras) demandan para cobrar, y el tribunal firma una sentencia por los impuestos, multas, intereses y costos. La sentencia también fija un valor de mercado de la propiedad. Los dos números importan más adelante.

Si le entregan una demanda por impuestos, no la ignore. Todavía puede pagar, preguntar a la oficina de impuestos por un acuerdo de pagos o vender el terreno y pagar los impuestos al cerrar. Hable con un abogado sobre la demanda en sí.

Paso 3: la orden de venta y el aviso

Después de la sentencia, la entidad que cobra puede pedir una orden de venta. Un oficial, normalmente el sheriff o un alguacil (constable), se encarga de la venta. La Sección 34.01 exige que el oficial mande aviso por escrito a cada demandado o a su abogado. El aviso da la fecha, la hora y el lugar de la venta y una descripción corta del terreno.

Vale la pena conocer una línea de la ley: no mandar o no recibir el aviso no anula la venta por sí solo. Si su dirección postal con el distrito de tasación es vieja, arréglela ya. Los dueños que viven en otro estado y los herederos de un dueño que falleció son los que más seguido se llevan la sorpresa.

Paso 4: la subasta

• Cuándo: entre las 10 a.m. y las 4 p.m. del primer martes del mes. Si ese día es 1 de enero o 4 de julio, la venta pasa al primer miércoles.
• Dónde: en el juzgado del condado, o en un lugar público cercano que haya designado la corte de comisionados. Un condado también puede autorizar ofertas en línea.
• Oferta mínima: en general la propiedad no se puede vender por menos de la más baja de dos cantidades: el valor de mercado que fijó el tribunal, o el total de impuestos, multas, intereses, costos y otros reclamos.
• Sin postores: si nadie ofrece lo suficiente, la entidad que cobra puede terminar la venta, o el oficial adjudica la propiedad a la entidad que cobra, que la conserva y la puede revender después.

El comprador recibe una escritura del oficial. Una venta a un comprador de fuera borra los gravámenes fiscales que eran parte de la sentencia.

Paso 5: el derecho a recuperarla

Esta es la parte de la que muchos dueños nunca oyen. En Texas la venta no es la última palabra. La Sección 34.21 le da al dueño anterior el derecho de volver a comprar la propiedad, lo que se llama recuperación (redemption).

Para recuperarla, el dueño le paga al comprador:

• lo que ofreció el comprador;
• la cuota por registrar la escritura;
• los impuestos, multas, intereses y costos que el comprador pagó sobre la propiedad después de la venta;
• la prima de la tabla.

Los costos pueden incluir seguro, reparaciones que exige un código o reglamento, y cuotas de la asociación de propietarios. Puede pedir por escrito el detalle de los costos. El comprador debe entregarlo dentro de 10 días, y solo cuentan los costos detallados.

El plazo empieza cuando se registra la escritura, no el día de la subasta. Revise en los registros del secretario del condado la fecha de registro. Para casi todos los terrenos sin construir el plazo es el corto: 180 días.

Las preguntas sobre dinero que sobra después de una venta fiscal son preguntas legales. Llévelas a un abogado de Texas.

Sus opciones en cada paso

• Antes de una demanda: pague, o pregunte a la oficina de impuestos por un acuerdo de pagos. Si no quiere el terreno, véndalo. Vea qué pasa si deja de pagar los impuestos de un terreno en Texas.
• Después de que se presenta una demanda: las mismas opciones, ahora con honorarios de abogados y costos del tribunal. Hable con un abogado.
• Antes de la subasta: una venta a un comprador todavía puede cerrarse si la compañía de títulos puede pagar toda la sentencia en el cierre.
• Después de la subasta: recupérela dentro de su plazo.

Si el terreno se heredó y todavía está a nombre de un pariente, también hay que arreglar el título. Nuestra guía sobre la declaración jurada de herederos en Texas explica una forma común de hacerlo.

Dónde entra un comprador

Compramos terrenos en Texas con impuestos atrasados. Cuando lo hacemos, la compañía de títulos paga los impuestos con el precio de venta en el cierre, y usted recibe lo que queda. Le diremos claramente si los números no funcionan, o si un acuerdo de pagos con la oficina de impuestos le conviene más que vender. Vea cómo hacemos ofertas, o pida una oferta por un terreno con impuestos atrasados. No somos abogados y esto no es asesoría legal.

En pocas palabras

La multa y el interés hacen crecer la cuenta, una demanda la convierte en sentencia y el terreno se vende en una subasta del primer martes. Aun así puede recuperarlo: dos años si es casa principal, terreno agrícola o minerales, 180 días si es otra propiedad. Mientras más temprano actúe, más opciones tiene.

Este artículo es información general para dueños de propiedades en Texas. No es asesoría legal. Hable con un abogado de Texas sobre su situación.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tengo para recuperar una propiedad después de una venta fiscal en Texas?

Según la Sección 34.21 del Código de Impuestos de Texas, el dueño de una casa principal, un terreno con designación de uso agrícola o un interés en minerales puede recuperarla a más tardar en el segundo aniversario de la fecha en que se registra la escritura del comprador. Para otros bienes raíces el plazo es de 180 días después de que se registra la escritura.

¿Cuánto cuesta recuperar una propiedad después de una venta fiscal en Texas?

El dueño paga lo que ofreció el comprador, la cuota de registro de la escritura, los impuestos, multas, intereses y costos que el comprador pagó sobre la propiedad, y una prima de recuperación. Para casa principal, terreno agrícola y minerales la prima es de 25 por ciento el primer año y 50 por ciento el segundo. Para otras propiedades la prima tiene un tope de 25 por ciento.

¿Cuándo son las ventas fiscales en Texas?

La Sección 34.01 fija la venta entre las 10 a.m. y las 4 p.m. del primer martes de un mes, normalmente en el juzgado del condado o en un lugar cercano que el condado designe. Si ese martes es 1 de enero o 4 de julio, la venta pasa al primer miércoles. Los condados también pueden permitir subastas en línea.

Fuentes

• Texas Tax Code Section 33.01: penalties and interest on delinquent taxes
• Texas Tax Code Section 34.01: sale of property
• Texas Tax Code Section 34.21: right of redemption

Cada fuente se abrió y se leyó el 23 de octubre de 2026. Las reglas y las tarifas cambian: revise la fuente para ver la versión vigente.

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