Vender un terreno en Texas con un aviso de litigio (lis pendens)

Respuesta corta: Un lis pendens es un aviso registrado de que hay una demanda pendiente sobre el terreno. Según la Sección 12.007 del Código de Propiedad de Texas, una parte que pide algo en una demanda sobre el título de un inmueble, un interés en él o el cobro de un gravamen sobre él puede registrar uno, y debe entregar una copia a cada parte con interés en el terreno dentro de tres días. La Sección 13.004 dice que un lis pendens registrado es aviso para todo el mundo de su contenido, así que el comprador recibe el terreno sujeto al resultado de la demanda, y las compañías de títulos lo tratan como un problema que resolver antes del cierre. Desaparece cuando termina la demanda o quien lo registró lo libera, o cuando una corte lo cancela: la Sección 12.0071 exige cancelarlo si la demanda no tiene un reclamo sobre el inmueble, si el demandante no muestra la validez probable del reclamo o si no se entregó el aviso. Una vez registrada una copia certificada de la orden, el aviso ya no obliga a un comprador o prestamista posterior.

Un lis pendens es un documento corto, pero puede detener una venta de terreno por completo. Es un aviso, registrado en los registros de propiedad del condado, de que hay una demanda pendiente sobre el terreno. Cuando la compañía de títulos del comprador encuentra uno, quiere saber cómo termina la demanda antes de asegurar la venta. Esta guía explica qué es un lis pendens según la ley de Texas, por qué importa a los compradores y cómo se libera o se cancela.

Este artículo es información general. No es asesoría legal. Un lis pendens está ligado a una demanda; hable con un abogado de Texas sobre el suyo.

Qué es un lis pendens

La Sección 12.007 del Código de Propiedad de Texas permite que una parte que pide algo en una demanda registre un lis pendens mientras la demanda está pendiente, cuando la acción trata de:

• el título de un inmueble;
• el establecimiento de un interés en un inmueble; o
• el cobro de un gravamen sobre un inmueble.

El aviso debe firmarlo la parte, su agente o su abogado, y debe indicar el nombre y número del caso, la corte, las partes, el tipo de procedimiento y la descripción del inmueble. Quien lo registra debe entregar una copia a cada parte de la demanda con interés en el terreno dentro de los tres días después de registrarlo. Ejemplos comunes son disputas entre copropietarios o herederos, divorcios con propiedades de por medio y reclamos por un contrato para comprar el terreno. Nuestra guía sobre cuando los hermanos no se ponen de acuerdo sobre un terreno heredado trata una de esas situaciones.

Por qué detiene a compradores y compañías de títulos

La Sección 13.004 dice que un lis pendens registrado es aviso para todo el mundo de su contenido, desde que se registra e indexa, aunque no se haya notificado a ninguna parte. Quien compre el terreno después se considera enterado de la demanda y recibe el terreno sujeto a su resultado. Por eso la compañía de títulos pone el lis pendens en el compromiso de título y lo trata como algo que resolver antes del cierre. Nuestra guía sobre qué encuentra una búsqueda de título explica cómo aparecen los documentos registrados, y nuestra guía sobre cómo leer un compromiso de título muestra dónde.

Cómo desaparece un lis pendens

1. Termina la demanda. Cuando el caso se resuelve, las partes pueden registrar una liberación o la orden de la corte, y la compañía de títulos puede trabajar con eso.
2. Quien lo registró lo libera. Si la disputa se arregla, la parte que lo registró puede registrar una liberación.
3. Una corte lo cancela. Según la Sección 12.0071, una parte de la demanda puede pedir a la corte que cancele el aviso. La corte debe ordenarlo si encuentra que la demanda no contiene un reclamo sobre el inmueble, que el demandante no muestra la validez probable del reclamo por preponderancia de la prueba, o que quien registró el aviso no entregó copia a cada parte que debía recibirla. El aviso de la solicitud debe entregarse por lo menos 20 días antes de la audiencia.

Una vez registrada una copia certificada de la orden de cancelación, la Sección 12.0071 dice que el aviso ya no da aviso de lo que contiene, no crea obligación de investigar y no se puede hacer valer contra un comprador o prestamista que pagó valor, aunque supiera de la demanda. El terreno se puede vender libre de lo que decía el aviso.

Si quiere vender

1. Consiga una copia del lis pendens registrado y lea lo que reclama la demanda.
2. Pregunte a su abogado qué camino conviene: resolver el caso, llegar a un acuerdo con liberación o pedir la cancelación.
3. Hable pronto con una compañía de títulos sobre lo que necesitará para asegurar una venta.
4. Avise a cualquier comprador desde el principio; ya está en el registro público.
5. Cuando se libere o se cancele, guarde copias certificadas de la liberación o de la orden de la corte junto con su escritura, para que la compañía de títulos del próximo comprador vea toda la historia sin otra búsqueda.

Si el lis pendens viene de un divorcio, vea nuestra guía sobre vender un terreno durante un divorcio (en inglés). Si quiere un número por un terreno con un problema de título, puede pedirnos una oferta en efectivo por escrito; díganos lo que muestra el registro y lo revisamos con usted.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un lis pendens en Texas?

Un aviso registrado de que hay una demanda pendiente sobre un inmueble. La Sección 12.007 del Código de Propiedad permite que una parte que pide algo en una demanda sobre el título de un inmueble, el establecimiento de un interés en él o el cobro de un gravamen sobre él registre un lis pendens en los registros del condado.

¿Puedo vender un terreno con un lis pendens?

Un lis pendens registrado es aviso para todo el mundo de su contenido según la Sección 13.004, así que cualquier comprador recibe el terreno sujeto al resultado de la demanda. En la práctica las compañías de títulos quieren que se resuelva, se libere o se cancele antes de asegurar una venta, así que cuente con atenderlo primero.

¿Cómo se quita un lis pendens en Texas?

Termina cuando se resuelve la demanda y se registra una liberación, cuando quien lo registró lo libera, o cuando una corte lo cancela. Según la Sección 12.0071, una parte puede pedir la cancelación, y la corte debe ordenarla si la demanda no tiene un reclamo sobre el inmueble, si el demandante no muestra la validez probable del reclamo o si el aviso no se entregó correctamente.

¿Quien registró el lis pendens tiene que avisarme?

Sí. La Sección 12.007 dice que quien lo registra debe entregar una copia a cada parte de la demanda que tenga interés en el inmueble dentro de los tres días después de registrarlo.

¿Qué pasa después de que se cancela un lis pendens?

Según la Sección 12.0071, una vez registrada una copia certificada de la orden de cancelación, el aviso no da aviso de lo que contiene ni crea obligación de investigar, y no se puede hacer valer contra un comprador o prestamista que pagó valor, aunque supiera de la demanda.

Fuentes

• Código de Propiedad de Texas, Sección 12.007 (aviso de litigio pendiente, en inglés)
• Código de Propiedad de Texas, Sección 12.0071 (cancelación del aviso, en inglés)
• Código de Propiedad de Texas, Sección 13.004 (efecto del aviso registrado, en inglés)

Cada fuente se abrió y se leyó el 23 de octubre de 2026. Las reglas y las tarifas cambian: revise la fuente para ver la versión vigente.

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