Vender un terreno en un MUD de Texas: el aviso al comprador
Respuesta corta: Parte del terreno alrededor de las ciudades de Texas está dentro de un distrito municipal de servicios públicos (MUD) u otro distrito especial que da agua, drenaje sanitario, drenaje pluvial o control de inundaciones y puede cobrar impuestos o una cuota de reserva. La Sección 49.452 del Código de Aguas de Texas dice que quien vende una propiedad en ese distrito debe dar al comprador un aviso por escrito antes de firmar un contrato obligatorio, y una copia con información actual se firma y se registra al cierre. El formulario de la Sección 49.4521, titulado 'Aviso al comprador de un distrito especial de impuestos o contribuciones', indica la tasa de impuesto actual o proyectada del distrito, los bonos aprobados por los votantes y los emitidos, cualquier cuota de reserva y el propósito del distrito. Si el contrato se firma sin el aviso, el comprador puede terminarlo y puede demandar por daños, dentro de los 90 días después del primer aviso de impuestos del distrito o cuatro años después de la venta, lo que ocurra primero. Revise su estado de cuenta de impuestos antes de vender.
Parte del terreno alrededor de las ciudades de Texas está dentro de un distrito municipal de servicios públicos, que se conoce como MUD, u otro distrito especial que construye y paga el agua, el drenaje sanitario y el drenaje pluvial. Estos distritos pueden cobrar su propio impuesto a la propiedad además del condado, la ciudad y el distrito escolar. Como ese impuesto puede ser un costo real para el comprador, el Código de Aguas de Texas exige que el vendedor se lo avise por escrito, en un formulario fijo, antes de firmar el contrato. Esta guía explica cuándo aplica el aviso, qué dice y qué pasa si falta.
Qué distritos cubre la regla
La Sección 49.452 del Código de Aguas aplica a los distritos cuya función principal es dar agua, drenaje sanitario, drenaje pluvial y control de inundaciones, con bonos que se pagan con impuestos o una cuota de reserva. Muchos MUD encajan en esa descripción, y la sección también alcanza ciertos otros distritos creados según el Código de Aguas, una ley especial o el Capítulo 375 del Código de Gobierno Local.
Para saber si su terreno está en uno, busque un MUD u otro distrito de agua entre las entidades que cobran impuestos en su estado de cuenta o en el registro del distrito de avalúo. Nuestra guía sobre cómo consultar los impuestos que debe muestra dónde encontrarlas. Las páginas de condados de nuestro sitio, como la del Condado Brazoria, también enumeran las entidades que la Contraloría muestra para ese distrito de avalúo, incluidos los MUD.
Cuándo se debe dar el aviso
La Sección 49.452 dice que quien propone vender una propiedad ubicada en un distrito cubierto debe dar al comprador el aviso por escrito, y que debe darse antes de firmar un contrato de compraventa obligatorio. Una copia aparte con información actual se firma y se registra al cierre. En la práctica, entréguelo con el contrato o antes, no como sorpresa en la mesa de cierre.
Qué dice el aviso
La Sección 49.4521 fija el formulario, titulado en letras grandes y negritas "Aviso al comprador de un distrito especial de impuestos o contribuciones". Le dice al comprador que:
- el distrito puede, con aprobación de los votantes, cobrar impuestos y emitir bonos, y puede fijar una tasa ilimitada para pagarlos;
- la tasa de impuesto actual del distrito por cada $100 de valor, o la proyectada si todavía no ha cobrado;
- el total de bonos aprobados por los votantes y los emitidos, por propósito, como agua, drenaje, caminos y parques;
- cualquier cuota de reserva aprobada por la TCEQ, que se vuelve deuda personal y gravamen si no se paga;
- el propósito del distrito, y que el costo de sus instalaciones no es parte del precio de compra.
El formulario también advierte que la información puede cambiar y que el comprador debe pedir al distrito las cifras actuales. El vendedor y el comprador lo firman y le ponen fecha.
Si falta el aviso
La Sección 49.452 da al comprador remedios reales. Si el contrato se firmó sin el aviso, el comprador puede terminarlo. También puede demandar por daños: todos los costos relacionados con la compra más intereses y honorarios razonables de abogado, o daños de hasta $5,000 más honorarios razonables de abogado. La demanda debe presentarse dentro de los 90 días después de que el comprador reciba el primer aviso de impuestos del distrito, o dentro de cuatro años después de la venta, lo que ocurra primero. Si el vendedor da el aviso antes del cierre y el comprador decide cerrar, se presume que el comprador renunció al derecho de terminar y de cobrar daños.
Para el vendedor la lección es simple: averigüe pronto si el terreno está en un distrito, y pida al distrito la información actual del aviso antes de firmar.
Cómo afecta el precio un impuesto de distrito
El comprador sumará el impuesto del distrito al costo anual de tener el terreno. Nuestra guía sobre lo que cuesta mantener un terreno baldío muestra cómo se suman esos costos, y nuestra guía sobre quién paga los costos de cierre explica cómo se dividen los impuestos al cierre.
Lista para el vendedor
- Revise el estado de cuenta de impuestos o el registro del distrito de avalúo por un MUD u otro distrito de agua.
- Pida al distrito su tasa actual, sus bonos y cualquier cuota de reserva.
- Dé el aviso al comprador antes de firmar el contrato, y guarde una copia firmada.
- Asegúrese de que la compañía de títulos registre el aviso actual al cierre.
Nuestra guía sobre qué tener listo antes de vender (en inglés) cubre el resto de los papeles. Si quiere un número por un terreno en un distrito, puede pedirnos una oferta en efectivo por escrito.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué es un MUD en Texas?
- Un distrito municipal de servicios públicos es un distrito especial creado según el Código de Aguas de Texas. Los distritos cubiertos por la regla del aviso son los que tienen como función principal dar agua, drenaje sanitario, drenaje pluvial y control de inundaciones, con bonos que se pagan con impuestos o una cuota de reserva, según la Sección 49.452.
- ¿Tengo que decirle al comprador que mi terreno está en un MUD?
- Sí, si el terreno está en un distrito cubierto. La Sección 49.452 dice que quien propone vender una propiedad en ese distrito debe dar al comprador un aviso por escrito antes de firmar un contrato obligatorio. Una copia con información actual también se firma y se registra al cierre.
- ¿Qué dice el aviso del MUD?
- Según la Sección 49.4521, el 'Aviso al comprador de un distrito especial de impuestos o contribuciones' indica la tasa de impuesto actual del distrito por cada $100 de valor (o la proyectada), los bonos aprobados por los votantes y los emitidos, cualquier cuota de reserva y el propósito del distrito. Dice que el costo de las instalaciones del distrito no es parte del precio de compra.
- ¿Qué pasa si el vendedor no dio el aviso del MUD?
- La Sección 49.452 dice que el comprador puede terminar el contrato. También puede demandar por daños: todos los costos relacionados con la compra más intereses y honorarios de abogado, o hasta $5,000 más honorarios de abogado. Si el aviso se da antes del cierre y el comprador cierra de todos modos, se presume que renunció a esos derechos.
- ¿Cómo sé si mi terreno está en un MUD?
- Busque un MUD u otro distrito de agua entre las entidades que cobran impuestos en su estado de cuenta o en el registro del distrito de avalúo. El propio distrito puede confirmar su tasa actual y sus bonos.
Fuentes
- Código de Aguas de Texas, Sección 49.452 (aviso al comprador, en inglés)
- Código de Aguas de Texas, Sección 49.4521 (contenido del aviso, en inglés)
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Recibido. Gracias. Una persona de verdad le va a llamar.