Subasta por impuestos vs. ejecución hipotecaria en Texas

Respuesta corta: En Texas, una subasta por impuestos ocurre cuando no se pagan los impuestos de la propiedad y una entidad fiscal obtiene una orden judicial o una orden de venta; un oficial vende la propiedad en subasta pública, normalmente por no menos del valor de mercado o de lo que se debe, lo que sea menor. Una ejecución hipotecaria ocurre cuando un préstamo garantizado con una escritura de fideicomiso (deed of trust) está en incumplimiento; el fiduciario del prestamista la vende en subasta pública el primer martes del mes después de por lo menos 21 días de aviso. La diferencia más importante es el derecho a recuperar la propiedad: después de una subasta por impuestos, el dueño anterior puede recomprarla, dentro de dos años si es su residencia o terreno agrícola y dentro de 180 días en otros casos, pagando la oferta más un recargo. Las reglas de venta bajo escritura de fideicomiso del Capítulo 51 no incluyen un derecho de recompra como ese.

Mucha gente usa "subasta por impuestos" y "ejecución hipotecaria" como si fueran lo mismo, y en Texas se parecen por fuera: las dos terminan en una subasta pública en el juzgado del condado. Por dentro son dos procesos distintos con reglas distintas. Si tiene un terreno o una casa en Texas y está atrasado en los impuestos o en un préstamo, saber cuál de los dos enfrenta le dice cuánto tiempo tiene y qué todavía se puede deshacer.

Este artículo es información general para dueños de propiedades en Texas. No es asesoría legal. Hable con un abogado de Texas sobre su caso.

Qué es una subasta por impuestos

Una subasta por impuestos ocurre cuando los impuestos de la propiedad no se pagan por suficiente tiempo y una entidad fiscal, como el condado o el distrito escolar, obtiene una orden judicial o una orden de venta. La Sección 34.01 del Código de Impuestos de Texas pone las reglas. Un oficial hace la venta, normalmente en el juzgado del condado, de la misma manera que se vende una propiedad embargada. La corte de comisionados también puede permitir subastas públicas con ofertas en línea.

Tres detalles le importan al dueño:

• Cuándo. Las subastas en persona son de 10 a.m. a 4 p.m. el primer martes del mes, o el primer miércoles si ese martes es 1 de enero o 4 de julio. Las subastas en línea deben cerrar a las 4 p.m. del día de la venta.
• Aviso. Se envía aviso por escrito a cada demandado o a su abogado, y la venta se anuncia. Donde no hay un periódico que califique, el oficial pone el aviso en tres lugares públicos, incluida la puerta del juzgado, por lo menos 20 días antes de la venta.
• Oferta mínima. Por lo general, la propiedad no se puede vender por menos del valor de mercado que dice la orden o del total de impuestos, multas, intereses, costos y otros reclamos, lo que sea menor. Si nadie ofrece suficiente, la propiedad puede quedar para una entidad fiscal.

Para ver cuánto debe y si ya hay una demanda, empiece con nuestra guía sobre cómo buscar los impuestos que debe en Texas.

Qué es una ejecución hipotecaria

Una ejecución hipotecaria, como la entiende la mayoría de los tejanos, es cuando un prestamista vende una propiedad porque un préstamo garantizado con una escritura de fideicomiso está en incumplimiento. Cuando un préstamo está garantizado con una escritura de fideicomiso con poder de venta, el fiduciario puede vender sin ir a la corte. La Sección 51.002 del Código de Propiedad de Texas pone las reglas:

• Cuándo y dónde. Una subasta pública entre las 10 a.m. y las 4 p.m. del primer martes del mes, en el área del juzgado del condado que designa la corte de comisionados (o en un lugar público cercano que designe).
• Aviso de venta. Por lo menos 21 días antes de la venta, el aviso se pone en la puerta del juzgado, se registra con el secretario del condado y se envía por correo certificado a cada deudor.
• Oportunidad de ponerse al corriente, si es residencia. Antes del aviso de venta, el administrador del préstamo debe enviar al deudor en incumplimiento de un préstamo sobre su residencia un aviso certificado que le da por lo menos 20 días para pagar lo atrasado.

La diferencia más grande: recuperar la propiedad

Después de una subasta por impuestos, el dueño anterior tiene un derecho de redención por ley. La Sección 34.21 del Código de Impuestos dice:

• Si es residencia o terreno designado para uso agrícola, el dueño puede recuperarla hasta el segundo aniversario de la fecha en que se registró la escritura del comprador. El recargo es 25 por ciento del total en el primer año y 50 por ciento en el segundo.
• Para otras propiedades, el dueño puede recuperarla dentro de 180 días después de que se registra la escritura, y el recargo para un comprador privado no puede pasar de 25 por ciento.
• El total incluye la oferta del comprador, el costo de registrar la escritura y los impuestos, multas, intereses y costos que pagó el comprador. El dueño puede pedir una lista por escrito de esos costos, que se debe enviar dentro de 10 días.
• La redención no le permite al dueño anterior quedarse con la posesión ni cobrar ingresos de la propiedad mientras existe el derecho.

Las reglas de la ejecución hipotecaria bajo escritura de fideicomiso en el Capítulo 51 del Código de Propiedad no incluyen un derecho de recompra como el de la Sección 34.21. Otros tipos de ejecución, como la de una asociación de propietarios, tienen sus propias reglas, así que pregunte a un abogado de Texas qué aplica después de una venta. En una ejecución bajo escritura de fideicomiso, por eso importan tanto las semanas antes de la subasta: el período de 20 días para ponerse al corriente y el aviso de 21 días son la ventana.

Lado a lado

Sus opciones antes de la fecha de la subasta

Hasta que ocurra la subasta, la propiedad sigue siendo suya. Las opciones comunes son pagar lo que se debe, preguntar por un plan de pagos para los impuestos, llegar a un acuerdo con el prestamista o vender la propiedad. Si vende, los impuestos o el préstamo se pagan con el dinero de la venta al cerrar, y lo que sobra es para usted. Nuestra página sobre impuestos atrasados explica cómo funciona vender antes de una subasta, y en a quién ayudamos encontrará otras situaciones. Para los pasos antes de una subasta, vea la subasta por impuestos paso a paso y vender terreno con impuestos atrasados (en inglés).

Elija lo que elija, empiece pronto. La compañía de títulos necesita las cantidades a pagar de la oficina de impuestos o del prestamista, y eso toma tiempo. Si se trata de una hipoteca sobre su casa, un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado de Texas le puede decir qué aplica a su caso.

Si vender es la opción que quiere comparar, puede pedirnos una oferta en efectivo. Llega por escrito, sin compromiso, y usted decide.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre una subasta por impuestos y una ejecución hipotecaria en Texas?

La subasta por impuestos es por impuestos de propiedad sin pagar: una entidad fiscal obtiene una orden y un oficial vende la propiedad en subasta. La ejecución hipotecaria es por un préstamo sin pagar garantizado con una escritura de fideicomiso: el fiduciario del prestamista la vende en subasta. Las reglas del aviso, la oferta mínima y el derecho a recuperar la propiedad son diferentes.

¿Cuándo son las subastas en Texas?

Las dos se hacen normalmente en el juzgado del condado entre las 10 a.m. y las 4 p.m. del primer martes del mes, o el primer miércoles si ese martes es 1 de enero o 4 de julio. Los condados también pueden permitir subastas de impuestos en línea que cierran a las 4 p.m.

¿Puedo recuperar mi propiedad después de una subasta por impuestos?

Muchas veces sí. La Sección 34.21 del Código de Impuestos le da al dueño anterior el derecho de redención: hasta dos años si es residencia o terreno agrícola, y hasta 180 días para otras propiedades, pagando la oferta del comprador y los costos más un recargo de hasta 25 o 50 por ciento.

¿Puedo recuperar mi casa después de una ejecución hipotecaria en Texas?

Las reglas de venta bajo escritura de fideicomiso del Capítulo 51 no incluyen un derecho de recompra como el de las subastas por impuestos, así que el momento de actuar es antes de la subasta. Hable cuanto antes con un abogado de Texas o un consejero de vivienda aprobado por HUD.

¿Puedo vender mi propiedad antes de la subasta?

Normalmente sí, hasta que ocurra la subasta. Los impuestos o el préstamo se pagan con el dinero de la venta al cerrar. Empiece pronto, porque la compañía de títulos necesita tiempo para obtener las cantidades a pagar y cerrar.

Fuentes

• Código de Impuestos de Texas, Sección 34.01 (procedimiento de la subasta por impuestos, en inglés)
• Código de Impuestos de Texas, Sección 34.21 (derecho de redención, en inglés)
• Código de Propiedad de Texas, Sección 51.002 (venta bajo escritura de fideicomiso, en inglés)

Cada fuente se abrió y se leyó el 19 de octubre de 2026. Las reglas y las tarifas cambian: revise la fuente para ver la versión vigente.

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