Cómo funciona la cesión de un contrato de terreno en Texas

Respuesta corta: Ceder un contrato de compra significa que el comprador que firmó con el dueño pasa sus derechos bajo ese contrato a un nuevo comprador, quien luego cierra la compra con el dueño. En Texas, una persona que hace esto sin licencia de bienes raíces no debe usar el contrato para hacer corretaje y debe revelar por escrito la naturaleza de su interés a cualquier vendedor o posible comprador (Código de Ocupaciones, Sección 1101.0045). La Sección 5.0205 del Código de Propiedad agrega que, antes de contratar la cesión, la persona debe decirle por escrito al comprador que solo tiene un interés en un contrato y no el título legal, y decirle por escrito al dueño que piensa ceder el contrato.

Algunos compradores que firman un contrato para comprar su terreno nunca piensan cerrar la compra ellos mismos. Piensan pasar el contrato a otro comprador, que cierra en su lugar. A esto se le llama ceder el contrato, y en el negocio muchos lo llaman mayoreo o wholesaling. Está permitido en Texas, pero la ley pone reglas. Esta guía explica qué es una cesión, qué dice la ley de Texas y qué deben revisar el vendedor y el comprador final antes de firmar.

Esto es información general. No es asesoría legal. Para su situación, hable con un abogado de bienes raíces de Texas.

Qué significa ceder un contrato

Cuando usted firma un contrato para vender su terreno, el comprador todavía no es dueño del terreno. Usted conserva el título legal hasta el cierre. Lo que tiene el comprador es un derecho bajo el contrato: el derecho de comprar su terreno al precio y en las condiciones acordadas. La ley llama a esto un interés equitativo.

En una cesión, el comprador original (el cedente) pasa ese derecho a un nuevo comprador (el cesionario, o comprador final). El comprador final cierra con usted, y la escritura pasa de usted al comprador final. Normalmente el comprador final le paga al comprador original por pasarle el contrato. Algo parecido es vender una opción, que es un derecho de compra que quien lo tiene puede usar o no.

Nada de esto cambia quién es el dueño antes del cierre. Hasta que la escritura se firma y se registra, usted sigue siendo el dueño que aparece en los registros.

Qué dice la ley de Texas

Dos secciones cortas de la ley de Texas tratan este tema.

Código de Ocupaciones, Sección 1101.0045. Una persona puede adquirir una opción o un interés en un contrato para comprar una propiedad y luego vender la opción o ceder el contrato sin licencia de bienes raíces si la persona:

1. no usa la opción o el contrato para hacer corretaje de bienes raíces; y
2. revela por escrito la naturaleza del interés equitativo a cualquier vendedor o posible comprador.

La misma sección dice que quien vende o cede sin ese aviso está haciendo corretaje de bienes raíces. En Texas, el corretaje requiere una licencia de la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC).

Código de Propiedad, Sección 5.0205. Antes de firmar un contrato para vender una opción o ceder un interés en un contrato de compra, la persona debe revelar por escrito:

• a cualquier posible comprador, que solo vende una opción o cede un interés en un contrato, y que no tiene el título legal de la propiedad; y
• al dueño de la propiedad, que piensa vender una opción o ceder un interés en el contrato.

Las dos reglas empezaron en 2017 con el proyecto de ley del Senado 2212. El proyecto de ley del Senado 1577, firmado el 19 de mayo de 2023, modificó las dos secciones, y sus cambios entraron en vigor el 1 de enero de 2024. El texto actual de ambas secciones dice que el aviso debe ser por escrito.

Cuando se firmó la ley SB 2212, TREC publicó una nota corta para explicarla. TREC escribió que si una persona ofrece en venta una propiedad que no es suya, esa persona está haciendo corretaje y necesita licencia. También escribió que el mayoreo sigue siendo legal si se cumplen estas reglas de "veracidad en la publicidad". Dicho de forma sencilla: se puede ofrecer un contrato, pero no se puede anunciar el terreno como si fuera propio.

Qué debe revisar el vendedor

Si usted es el dueño del terreno, estas son las preguntas que debe resolver antes de firmar.

• ¿El comprador le dijo por escrito que podría ceder el contrato? La Sección 5.0205 dice que el dueño debe saber por escrito que la persona piensa vender una opción o ceder el contrato, y que esto debe pasar antes de que la persona firme para hacerlo. Si un comprador dice que cerrará él mismo, pídale que también lo ponga por escrito.
• ¿El contrato permite la cesión? Lea el contrato y busque lo que dice sobre cesión. Algunos contratos la permiten libremente, otros piden el permiso del vendedor y otros no dicen nada. Si quiere opinar sobre quién será el comprador final, pregúntele a un abogado cómo escribirlo.
• ¿Quién guarda el depósito de buena fe y de cuánto es? El depósito de buena fe es la prueba de que el comprador piensa cerrar. Nuestra guía sobre el depósito de buena fe al vender un terreno en Texas explica quién lo guarda y cuándo el comprador puede recuperarlo.
• ¿Qué pasa si el comprador final nunca aparece? Lea la sección de incumplimiento de su contrato y la fecha de cierre. Pregúntele al comprador original, por escrito, qué hará si no encuentra un comprador final antes del cierre.
• ¿Quién paga cada gasto de cierre? Una cesión no debe pasarle gastos a usted. Nuestra página sobre quién paga los gastos de cierre en la venta de un terreno en Texas muestra dónde se fijan esos gastos en un contrato de Texas.

Su precio es el que dice su contrato. La cesión pasa ese contrato a otra persona; no lo reescribe. Si alguien le pide después cambiar el precio o las fechas, eso es una nueva enmienda por escrito, y usted puede decir que no. Para saber qué debe detallar una buena oferta, vea qué debe incluir una oferta en efectivo por un terreno en Texas.

Qué debe revisar el comprador final

Si usted compra un contrato de otra persona, está entrando en un trato que usted no escribió. Revise estos puntos primero.

• El aviso por escrito. Según la Sección 5.0205, antes de firmar usted debe recibir una declaración por escrito de que la persona solo cede un interés en un contrato y no tiene el título legal. Si un anuncio presenta el terreno como si fuera de esa persona, pregunte por qué.
• El contrato original. Pida leer el contrato completo entre el dueño y el cedente: el precio, el depósito de buena fe, la fecha de cierre, el periodo de opción y cualquier plazo que ya esté corriendo. Usted asume esas fechas.
• Quién es el dueño. El compromiso de título de la compañía de títulos muestra al dueño registrado y lo que está registrado contra el terreno. Nuestra guía sobre cómo leer un compromiso de título lo explica paso a paso.
• A dónde va su dinero. Averigüe quién guarda el dinero que usted paga y si el pago por la cesión aparece en la hoja de cierre. Nuestra guía sobre qué pasa en el cierre con una compañía de títulos en Texas muestra qué esperar ese día.
• Si la persona tiene licencia. Si alguien actúa como agente para usted o para el dueño, puede buscarlo por nombre o número de licencia en el buscador público de TREC, License Holder Search.

El texto de la ley habla de revelar la naturaleza del interés. No pide revelar una cantidad de dinero. Si la ganancia del cedente le importa, pídala por escrito.

Cómo lo hacemos nosotros

Land Dreamz compra terrenos, casas y propiedades comerciales directamente. A veces cerramos y nos quedamos con la propiedad. A veces cedemos nuestro contrato de compra a otro comprador. Cuando podemos ceder, se lo decimos al dueño por escrito antes de hacerlo, y cuando ofrecemos un interés en un contrato a un comprador, decimos por escrito que tenemos un interés equitativo bajo un contrato de compra y no el título legal. Pregúntenos en la primera llamada qué camino esperamos tomar con su propiedad.

Preguntas para cualquier comprador

1. ¿Va a cerrar la compra de este terreno usted mismo, o podría ceder el contrato?
2. Si podría cederlo, ¿me lo dirá por escrito antes de hacerlo?
3. ¿Cuánto depósito de buena fe va a dejar, y con qué compañía de títulos?
4. ¿Qué pasa si su comprador final no cierra para la fecha de cierre?
5. ¿Alguien va a anunciar mi terreno, y cómo describirá el anuncio su interés?

Nuestra página sobre cómo revisar a un comprador de terrenos tiene más preguntas como estas. Si prefiere hablarlo, llame al (346) 255-4742. Si ya quiere ver una cifra, puede pedirnos una oferta en efectivo.

Preguntas frecuentes

¿Es legal ceder un contrato de bienes raíces en Texas?

La ley de Texas permite que una persona adquiera una opción o un interés en un contrato para comprar una propiedad y luego venda la opción o ceda el contrato sin licencia de bienes raíces, si se cumplen dos cosas. La persona no debe usar el contrato para hacer corretaje de bienes raíces, y debe revelar por escrito la naturaleza de su interés a cualquier vendedor o posible comprador. Eso dice la Sección 1101.0045 del Código de Ocupaciones. Sin ese aviso, la ley trata la venta o la cesión como corretaje de bienes raíces.

¿Qué debe decir el aviso por escrito?

La Sección 5.0205 del Código de Propiedad dice que, antes de firmar un contrato para vender una opción o ceder un interés en un contrato, la persona debe decirle por escrito a cualquier posible comprador que solo vende una opción o cede un interés en un contrato y que no tiene el título legal. También debe decirle por escrito al dueño de la propiedad que piensa vender una opción o ceder su interés en el contrato.

¿La ley obliga a quien cede el contrato a decirme cuánto gana?

El texto de la ley habla de revelar la naturaleza del interés y que no se tiene el título legal. No pide revelar una cantidad de dinero. Si la diferencia entre los dos precios le importa, pídala y obtenga la respuesta por escrito. Un abogado de bienes raíces de Texas puede decirle qué exige su propio contrato.

¿La cesión cambia el precio que recibo como vendedor?

Su precio es el que está escrito en su contrato con el comprador original. La cesión pasa ese contrato a otra persona; no lo reescribe. Cualquier cambio de precio, fechas o condiciones necesita una enmienda por escrito que usted firme.

¿Desde cuándo rigen estas reglas?

Las reglas sobre el interés equitativo se agregaron en 2017 con el proyecto de ley del Senado 2212. El proyecto de ley del Senado 1577 modificó las dos secciones, y sus cambios entraron en vigor el 1 de enero de 2024. Revise el texto actual en el sitio de leyes de la Legislatura de Texas antes de depender de él.

Fuentes

• Código de Ocupaciones de Texas, Sección 1101.0045, Equitable Interests in Real Property
• Código de Propiedad de Texas, Sección 5.0205, Equitable Interest Disclosure
• Texas Legislature Online, historial de SB 1577 (88.ª Legislatura): firmado el 19 de mayo de 2023, vigente desde el 1 de enero de 2024
• Texas Legislature Online, texto final de SB 1577 (Secciones 4 y 27)
• Texas Real Estate Commission, Sale of Equitable Interests in Real Estate Clarified (7 de julio de 2017)
• Texas Real Estate Commission, License Holder Search

Cada fuente se abrió y se leyó el 27 de octubre de 2026. Las reglas y las tarifas cambian: revise la fuente para ver la versión vigente.

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