¿Conserva los derechos minerales al vender terreno en Texas?
Respuesta corta: En Texas los minerales bajo un terreno pueden tener un dueño distinto al de la superficie. Cuando vende, los minerales que usted tiene pasan al comprador a menos que los reserve por escrito. El anexo de reserva de minerales de la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC No. 44-3) dice que los minerales del vendedor, si los tiene, se traspasan a menos que se reserven, y permite reservar todos o una fracción. Una vez separados, la ley de Texas trata a los minerales como el estado dominante, con un derecho implícito a usar la superficie que sea razonablemente necesaria, limitado por la doctrina de acomodo. Primero averigüe si todavía tiene minerales; luego decida, con un abogado, si le conviene reservarlos.
Los derechos minerales detienen muchas ventas de terrenos en Texas antes de que empiecen. Un dueño se prepara para vender, y un pariente le dice: "Hagas lo que hagas, no regales tus minerales". De pronto una venta sencilla parece complicada. Esta guía explica, en palabras sencillas y con los formularios del propio estado, qué pasa con los minerales cuando se vende un terreno en Texas y qué puede hacer usted.
Dos estados: la superficie y los minerales
En Texas un terreno puede tener dueño en dos capas. El estado de superficie es el suelo que pisa, los árboles, el frente al camino, el lugar donde podría ir una casa o un granero. El estado mineral es lo que está debajo y se puede producir: petróleo, gas y otros minerales. Los dos pueden tener el mismo dueño o dueños distintos. Por esa división salen los minerales cuando un terreno cambia de manos.
El anexo de reserva de minerales de la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC No. 44-3) define el estado mineral de forma amplia: todo el petróleo, el gas y otros minerales dentro y debajo de la propiedad y que se puedan producir de ella, las regalías de cualquier contrato de arrendamiento minero actual o futuro, los derechos ejecutivos (incluido el derecho a firmar un arrendamiento minero), los derechos implícitos de entrada y salida, y los pagos y beneficios relacionados.
También dice lo que no forma parte del estado mineral: agua, arena, grava, piedra caliza, piedra de construcción, caliche, lutita de superficie, lignito cerca de la superficie y hierro. Esos se quedan con la superficie, aunque el dueño de los minerales puede usarlos de forma razonable para sus operaciones.
Por qué al estado mineral se le llama "dominante"
Esta es la parte que sorprende a la gente. El programa de Ley Agrícola de Texas de Texas A&M AgriLife explica que, una vez separada la propiedad de los minerales y la de la superficie, el estado mineral se considera el estado dominante. Eso le da al dueño de los minerales un derecho implícito a usar la superficie que sea razonablemente necesaria para producirlos.
Ese derecho tiene un límite, que se llama doctrina de acomodo (accommodation doctrine). Según ella, el dueño de la superficie tiene que demostrar que el uso del dueño de los minerales afecta por completo o de forma importante un uso que ya existe en la superficie, que no tiene otra forma razonable de seguir con ese uso, y que el dueño de los minerales tiene alternativas razonables, acostumbradas y aceptadas en la industria. Es una protección limitada, no un veto.
Por eso los compradores preguntan por los minerales. Si otra persona es dueña de los minerales de un terreno, esa persona puede tener derechos sobre la superficie que el comprador está pagando.
Primera pregunta: ¿todavía tiene minerales?
Muchos dueños de terrenos en Texas suponen que tienen sus minerales cuando un dueño anterior se quedó con ellos hace mucho. Gran parte de los terrenos de Texas se han comprado y vendido muchas veces, y cualquier dueño en el camino pudo haber reservado los minerales y vendido solo la superficie. Si eso pasó, no hay nada que usted pueda conservar.
La forma de saberlo es la cadena de títulos: las escrituras registradas de su terreno, yendo hacia atrás desde la que se lo dio a usted. Una compañía de títulos o un abogado la puede rastrear. El formulario de TREC lo dice con fuerza: una revisión completa del título por un abogado con experiencia en el tema es la única forma adecuada de saberlo con certeza. Si ha firmado un arrendamiento minero o ha recibido regalías, es señal de que tiene por lo menos algunos minerales, pero no prueba cuántos.
El compromiso de título de su venta también va a enumerar las reservas de minerales registradas entre las excepciones. Nuestra guía sobre cómo leer un compromiso de título le dice dónde buscar, y lo que encuentra una búsqueda de título de un terreno baldío explica la búsqueda en sí.
Qué pasa con los minerales en una venta
El anexo de TREC dice claramente la regla: los minerales del vendedor, si los tiene, se traspasan a menos que se reserven. Es decir, si usted tiene minerales y no dice nada, pasan al comprador junto con el terreno.
Para quedarse con ellos, la reserva tiene que estar por escrito, en el contrato y luego en la escritura. El anexo de TREC ofrece dos opciones:
- reservar todos los minerales que tiene el vendedor, o
- reservar solo un porcentaje o una fracción del interés del vendedor.
El formulario agrega una nota que importa a las familias con intereses parciales: si el vendedor no tiene todos los minerales, reserva solo la fracción indicada de su propio interés.
La casilla del uso de la superficie
El mismo formulario le pide al vendedor decir si renuncia o no a los derechos de entrada y salida y al uso razonable de la propiedad que vienen con los minerales. Si el vendedor deja esa sección en blanco, el formulario lo toma como decisión de traspasar todos esos derechos de superficie. Los derechos que ya tengan otras personas no cambian por lo que elija el vendedor.
Para un comprador, esa casilla puede importar tanto como la reserva misma, porque decide si un vendedor que se queda con los minerales también se queda con el derecho de entrar a la superficie para explotarlos.
Si hay un arrendamiento minero
Si el vendedor no reserva todo su interés, el anexo de TREC le pide entregar al comprador, dentro de los 7 días después de la fecha efectiva del contrato, los datos de contacto actuales de cualquier arrendatario minero que conozca. Junte sus papeles de arrendamiento y cualquier estado de cuenta de regalías antes de firmar, para cumplir ese plazo y contestar las preguntas del comprador.
¿Le conviene reservarlos?
No hay una sola respuesta correcta, y es una decisión para tomar con un abogado. Algunas preguntas ayudan:
- ¿Tiene minerales? Conteste esto primero.
- ¿Hay un arrendamiento o producción ahora? Las regalías que recibe hoy son más fáciles de valuar que unos minerales que nadie ha rentado.
- ¿Una reserva cambia a sus compradores? Por la regla del estado dominante, algunos compradores quieren los dos estados. Una reserva, o quedarse con los derechos de uso de la superficie, puede cambiar lo que un comprador va a pagar.
- ¿Le sirve una fracción? El formulario permite reservar parte de su interés en lugar de todo.
El formulario de TREC también advierte que tratar de traspasar o reservar ciertas partes de los minerales por separado de los demás derechos puede traer consecuencias que nadie esperaba, y que un texto preciso en el contrato es esencial. Esa es una razón para que las palabras las escriba un abogado y no se copien de internet.
Los compradores de terrenos de caza y ranchos hacen las mismas preguntas; nuestra lista para comprar terreno de caza en Texas las cubre desde el lado del comprador.
Cómo lo manejamos nosotros
Cuando hacemos una oferta, primero revisamos el registro público y le decimos lo que vemos. Si quiere reservar los minerales, eso va en el contrato por escrito y en la escritura, y una compañía de títulos de Texas lo registra. Puede llevar el contrato a su propio abogado antes de firmar. Vea cómo hacemos ofertas. No somos abogados y no damos asesoría legal sobre derechos minerales.
En pocas palabras
Los minerales que usted tiene pasan con su terreno en Texas a menos que los reserve por escrito. Puede reservar todos o una fracción, y el contrato también decide quién se queda con el derecho de usar la superficie para trabajar los minerales. Averigüe primero si todavía tiene minerales, y luego decida con un abogado si le conviene quedarse con ellos.
Preguntas frecuentes
- ¿Los derechos minerales pasan solos al vender un terreno en Texas?
- Los minerales que usted tiene pasan con el terreno a menos que los reserve. El anexo de reserva de minerales de TREC (No. 44-3) dice que los minerales del vendedor, si los tiene, se traspasan a menos que se reserven. La reserva se tiene que escribir en el contrato y en la escritura.
- ¿Puedo quedarme solo con una parte de mis derechos minerales?
- Sí. El anexo de TREC permite reservar todos los minerales del vendedor o solo un porcentaje o una fracción de su interés. Un abogado debe escribir las palabras exactas, porque el mismo formulario advierte que un texto impreciso puede causar disputas después.
- ¿Qué significa que en Texas los minerales sean el estado dominante?
- El programa de Ley Agrícola de Texas de Texas A&M AgriLife explica que, una vez separada la propiedad de los minerales y la de la superficie, los minerales son el estado dominante, y su dueño tiene un derecho implícito a usar la superficie que sea razonablemente necesaria. La doctrina de acomodo puede limitar ese derecho en situaciones muy específicas.
- ¿Reservar los minerales incluye el agua, la arena o la grava?
- No, según la definición del anexo de TREC. Dice que los minerales no incluyen agua, arena, grava, piedra caliza, piedra de construcción, caliche, lutita de superficie, lignito cerca de la superficie ni hierro, aunque sí incluyen el uso razonable de esos materiales para las operaciones de minerales.
- ¿Cómo sé si todavía tengo mis minerales?
- Revise las escrituras registradas de su terreno, empezando por la que se lo dio a usted y yendo hacia atrás. Un dueño anterior pudo haber reservado los minerales. Una compañía de títulos o un abogado le puede revisar la cadena de títulos, y el formulario de TREC dice que solo una revisión completa del título por un abogado con experiencia en el tema permite saberlo con certeza.
Fuentes
- Texas Real Estate Commission: Addendum for Reservation of Oil, Gas, and Other Minerals, TREC No. 44-3 (PDF)
- Texas A&M AgriLife Extension, Texas Agriculture Law: Case Addresses Solar Lease, Mineral Owner, and the Accommodation Doctrine (2021)
Siga leyendo
Recibido. Gracias. Una persona de verdad le va a llamar.