Vender un terreno de granja o rancho en Texas: lo que debe saber
Respuesta corta: Un terreno de granja o rancho se vende por lo que puede hacer la tierra: agua, acceso, cercas, suelo y uso. Casi todos los terrenos de trabajo tienen valuación agrícola; el Contralor de Texas dice que requiere un uso principalmente agrícola con la intensidad acostumbrada en la zona y uso en por lo menos cinco de los últimos siete años. Una venta por sí sola no activa el impuesto retroactivo; lo activa un cambio de uso, y la Sección 23.55 del Código de Impuestos lo fija como la diferencia de impuestos de los tres años anteriores. La Sección 5.010 del Código de Propiedad exige un aviso sobre la pérdida de una tasación especial en un contrato para vender un terreno baldío. Los minerales pasan con el terreno a menos que se reserven (TREC No. 44-3), y las rentas de pastoreo o de caza se deben informar.
Vender un terreno de granja o rancho no es como vender una casa o un lote para construir. Los compradores son otros, lo que mueve el precio es otro y la parte de los impuestos necesita cuidado. Si tiene un terreno de trabajo en Texas, sea de cultivos, pastoreo, heno o un rancho familiar, esta guía explica cómo funciona una venta y qué arreglar antes de firmar.
Qué mueve el valor
Una casa se vende comparándola con casas parecidas cerca. Un terreno agrícola se vende por lo que puede hacer la tierra y por quién la quiere. Doscientos acres de pasto mejorado con agua y frente al camino son una venta distinta a doscientos acres de monte detrás de la puerta de un vecino. Los compradores incluyen rancheros, agricultores, cazadores, inversionistas y familias que buscan un lugar en el campo, y cada uno valora el terreno por una razón distinta. Lo que normalmente más importa:
- Agua: pozos, tanques para ganado, frente a un arroyo o un río. Si el terreno está en un distrito de conservación de agua subterránea, sus reglas para pozos también le importan al comprador.
- Acceso: frente a un camino público, o una servidumbre registrada. Vea cómo funcionan las servidumbres de acceso en Texas.
- Cercas y mejoras: cerca perimetral e interior, corrales, un granero, un cuarto de pozo.
- Suelo y uso: tierra de cultivo, pasto mejorado y pastizal nativo atraen a compradores distintos a precios distintos.
- Riesgo de inundación: las partes bajas junto a arroyos en una zona de inundación del mapa le importan más a un comprador que quiere construir; vea cómo revisar el mapa de inundación.
Ponga el precio según lo que de verdad se vendieron terrenos parecidos; nuestra guía sobre cuánto vale un terreno en Texas explica los ajustes.
La valuación agrícola y el impuesto retroactivo
Casi todos los terrenos de trabajo tienen una valuación agrícola que mantiene bajos los impuestos a la propiedad. El Contralor de Texas dice que requiere que el terreno se dedique principalmente al uso agrícola, con la intensidad que se acostumbra en la zona, y que haya estado en uso agrícola o de madera por lo menos cinco de los últimos siete años.
El impuesto retroactivo es donde se sorprenden los vendedores. Según la Sección 23.55 del Código de Impuestos, lo activa un cambio de uso, no un cambio de dueño. Si el comprador sigue con el ganado o el heno, la venta por sí sola no trae impuesto retroactivo. Si cambia el uso, el impuesto adicional es la diferencia entre los impuestos con la tasación especial y los impuestos al valor de mercado por cada uno de los tres años antes del cambio. Quién lo paga en una venta lo decide el contrato. Nuestra guía sobre los impuestos retroactivos al vender un terreno en Texas explica los detalles, y el comprador va a tener que presentar una solicitud nueva a su nombre; vea cómo conservar la valuación agrícola como nuevo dueño.
El aviso en el contrato
La Sección 5.010 del Código de Propiedad exige que quien firma un contrato para vender un terreno baldío incluya un aviso de que el terreno puede perder una tasación especial y de que un traspaso o un cambio de uso posterior puede traer impuestos adicionales, o un párrafo aparte que diga quién los paga. Los formularios de contrato estándar de Texas ya traen ese texto; un contrato hecho en casa puede no traerlo.
Minerales y rentas
Los minerales que usted tiene pasan al comprador a menos que se reserven por escrito. El anexo de reserva de minerales de la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC No. 44-3) permite reservar todos los minerales o una fracción, y pregunta si el vendedor conserva el derecho de usar la superficie para trabajar los minerales. Nuestra guía sobre conservar los derechos minerales al vender lo explica.
Las rentas también importan. Una renta de pastoreo o de caza que sigue vigente afecta al comprador, así que infórmela, entregue una copia y revise qué dice la renta sobre una venta. Vea rentas de pastoreo en terrenos de Texas y rentar un terreno para cacería o venderlo.
Sus opciones para vender
- Un agente de terrenos. Un agente que conoce los terrenos rurales puede promover un rancho con buena agua entre los compradores adecuados. Cuente con visitas, los pasos del financiamiento del comprador y una comisión.
- Venderlo usted mismo. Se ahorra la comisión y usted se encarga de la promoción y los papeles; vea cómo vender un terreno sin agente.
- Una oferta directa en efectivo. Normalmente un precio más bajo que en el mercado abierto a cambio de no tener visitas ni financiamiento del comprador; compárela renglón por renglón con cualquier otra oferta.
Un rancho limpio y con buena agua puede venderse bien en el mercado abierto. Un terreno difícil, un terreno sin acceso legal o uno que la familia ya no quiere manejar muchas veces apunta a una venta directa. De cualquier forma, ponga por escrito en el contrato la valuación agrícola, el impuesto retroactivo, los minerales y cualquier renta.
Cómo lo manejamos nosotros
Cuando nos pregunta por un terreno de granja o rancho, revisamos el registro de tasación, incluida cualquier valuación especial, el acceso y el mapa de inundación antes de hacer una oferta. Nuestra oferta por escrito dice quién paga cualquier impuesto retroactivo y si se reservan los minerales, y una compañía de títulos de Texas maneja el cierre. Si otra forma de vender le conviene más, se lo vamos a decir. Puede pedir una oferta en efectivo.
Preguntas frecuentes
- ¿Vender un terreno con exención agrícola activa el impuesto retroactivo?
- No por sí solo. Según la Sección 23.55 del Código de Impuestos, lo activa un cambio en el uso del terreno, no un cambio de dueño. Si el comprador mantiene el terreno en un uso agrícola que califica, no se debe impuesto retroactivo por la venta.
- ¿Cuántos años cubre el impuesto retroactivo en Texas?
- Tres. La Sección 23.55 fija el impuesto adicional como la diferencia entre los impuestos con la tasación especial y los impuestos al valor de mercado por cada uno de los tres años antes del año en que cambió el uso.
- ¿Mi contrato de venta necesita un aviso sobre la valuación agrícola?
- La Sección 5.010 del Código de Propiedad exige que quien firma un contrato para vender un terreno baldío incluya un aviso de que el terreno puede perder una tasación especial y que se pueden deber impuestos adicionales, o un párrafo aparte que diga quién los paga. Los formularios de contrato estándar de Texas ya traen ese texto.
- ¿Los minerales pasan con el rancho cuando lo vendo?
- Los minerales que usted tiene pasan al comprador a menos que el contrato y la escritura los reserven. El anexo de reserva de minerales de la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC No. 44-3) permite reservar todos o una fracción.
- ¿Y si hay una renta de pastoreo o de caza en el terreno?
- Una renta vigente afecta al comprador, así que infórmela y entregue una copia. Un comprador que quiere el terreno libre de la renta puede pedir que termine al cerrar; revise qué dice su contrato de renta sobre una venta.
Fuentes
- Texas Comptroller: Agricultural and Timber Exemptions / special appraisal
- Texas Tax Code Section 23.55: change of use of land
- Texas Property Code Section 5.010: notice of additional tax liability
- Texas Real Estate Commission: Addendum for Reservation of Oil, Gas, and Other Minerals, TREC No. 44-3 (PDF)
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Recibido. Gracias. Una persona de verdad le va a llamar.